En fullstendig oversikt over naboloven

Innledning

Naboloven regulerer forholdet mellom naboer når det gjelder bruk av fast eiendom. Loven skal sikre et godt og fredelig naboskap og hindre at naboer blir utsatt for urimelig skade eller ulempe fra hverandre. Naboloven er en sentral lov på fast eiendoms rettsforhold, og den gjelder i prinsippet for alle typer eiendommer.

Generelle regler

§ 1. Lovens virkeområde

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 1]

Naboloven § 1 fastslår at loven bare gjelder så langt annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold.

Eksempel: To naboer kan avtale seg imellom at det er tillatt å ha en hekk som er høyere enn det som er tillatt etter naboloven.

§ 2. Urimelig eller uturvande skade eller ulempe

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 2]

Naboloven § 2 er en generell regel som forbyr naboer å ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeiendom. Bestemmelsen inneholder to sentrale vilkår. Det er for det første et vilkår at tiltaket er til «skade eller ulempe» på naboeiendommen. For det andre må skaden eller ulempen være «urimelig eller uturvande». Disse vilkårene skal drøftes hver for seg i det følgende.

Skade eller ulempe

Med skade menes i denne sammenheng en negativ fysisk påvirkning av naboeiendommen, mens ulempe viser til en negativ ikke-fysisk påvirkning.

Eksempler:

For at det skal foreligge skade eller ulempe, må det være en viss negativ påvirkning av naboeiendommen. Bagatellmessige forhold vil ikke være nok.

Urimeleg eller uturvande

Vilkåret «urimeleg eller uturvande» innebærer at det må foretas en vurdering av om skaden eller ulempen overskrider den tålegrensen som gjelder mellom naboer.

Ved vurderingen skal det etter § 2 annet ledd legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig å gjøre for å hindre eller avgrense skaden eller ulempen. Dette innebærer at den som planlegger et tiltak, må vurdere hvilke tiltak som kan iverksettes for å redusere de negative virkningene for naboeiendommen. Det skal videre tas hensyn til naturmangfoldet på stedet.

Eksempler:

Det skal videre etter § 2 tredje ledd legges vekt på om det er ventelig etter forholdene på stedet, og om følgene er verre enn det som pleier å følge av vanlige bruks- eller driftsmåter på slike steder.

Eksempler:

Sted	Typiske tiltak og ulemper
Tettbygd strøk	Byggevirksomhet, trafikkstøy
Landbruksområde	Lukt fra husdyrhold, støy fra landbruksmaskiner
Hytteområde	Støy fra fritidsaktiviteter, bruk av motoriserte farkoster

Endelig kan det etter § 2 fjerde ledd regnes som urimelig dersom tiltaket fører til en monaleg forverring av bruksforholdene som bare eller i særlig grad rammer en avgrenset krets av personer.

Eksempel: En fabrikk som har vært i drift i mange år, utvider virksomheten slik at støynivået øker betydelig. Det kan da regnes som urimelig dersom de naboene som bor nærmest fabrikken, blir utsatt for en betydelig økning i støyulempen.

§ 3. Skadetre

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 3]

Naboloven § 3 første stykket inneholder en særregel om trær. Hovedinnholdet er at et tre som står nær grensen til en naboeiendom, kan kreves fjernet dersom det er til skade eller særlig ulempe for naboen. Bestemmelsen inneholder tre vilkår. Det er for det første et vilkår at det ikke er «nemnande om å gjera for eigaren eller for naturmangfaldet på staden» å ha treet stående. Dernest er det et vilkår at treet er til «skade eller serleg ulempe for grannen». Endelig er det et vilkår at treet står «nærare hus, hage, tun eller dyrka jord på granneeigedomen enn tredjeparten av trehøgda».

Vilkårene i § 3 er i stor grad overlappende med vilkårene i § 2. Dette innebærer at selv om vilkårene i § 3 ikke er oppfylt, kan fjerning av treet likevel kreves etter § 2.

Eksempel: Et tre står 5 meter fra grensen til naboeiendommen, og det er 12 meter høyt. Treet er til ulempe for naboen ved at det skygger for solen. Eieren av treet har ingen spesiell grunn til å beholde treet. I dette tilfellet vil vilkårene i § 3 være oppfylt, og naboen kan kreve at treet fjernes.

§ 4. Takdrypp og snøras

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 4]

Naboloven § 4 inneholder forbud mot å bygge slik at takdrypp eller snøras faller ned på naboeiendommen til skade eller ulempe for naboen. Bygninger skal med andre ord utformes slik at regnvann og snø ledes bort fra naboeiendommen.

Eksempel: Et hus har takrenner som er i dårlig forfatning, slik at regnvann renner ned på naboeiendommen og ødelegger en blomsterbed. Eieren av huset kan da kreves å utbedre takrennene.

§ 5. Graving, bygging, sprenging og lignende

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 5]

Naboloven § 5 pålegger den som setter i verk graving, bygging, sprenging eller lignende, å sørge for nødvendige forholdsregler mot utrasing, siging, risting, steinsprut, lufttrykk og annet slikt på naboeiendommen.

Eksempel: En grunneier skal grave ut en byggegrop for et nytt hus. Han må da sørge for å sikre byggegropen slik at det ikke oppstår utrasing eller siging som skader naboeiendommen.

Grannevarsel og forhåndsskjønn

§ 6. Grannevarsel

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 6]

Naboloven § 6 pålegger den som skal sette i gang et tiltak som kan bli til skade eller ulempe på naboeiendommen, å varsle naboen i rimelig tid i forveien. Formålet med grannevarselet er å gi naboen anledning til å gjøre seg kjent med tiltaket og eventuelt komme med innsigelser.

Dersom det ikke er mulig å varsle alle naboer direkte, skal det etter § 6 annet ledd lyses ut et varsel i minst ett blad som er mye lest på stedet. Dette gjelder for eksempel i tilfeller der tiltaket kan påvirke et større område, eller der det er uklart hvem som er naboer.

Eksempel: En grunneier skal sette opp et nytt gjerde. Han må da varsle naboen om dette i rimelig tid før arbeidet settes i gang.

§ 7. Granneskjønn

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 7]

Naboloven § 7 gir naboer rett til å få tvister om tiltak avgjort av et granneskjønn. Skjønnet kan i tillegg treffe andre avgjørelser.

Forhåndsskjønn

Partene kan etter § 7 første stykket få avgjort på forhånd «korleis eit tiltak bør setjast i verk, så det ikkje kjem i strid med denne lova».

Eksempel: En grunneier planlegger å bygge et nytt hus nær grensen til naboeiendommen. Naboen er bekymret for at huset vil stenge for utsikten. Partene kan da be et granneskjønn om å ta stilling til hvordan huset bør plasseres og utformes for ikke å være til urimelig ulempe for naboen.

Forbud

Dersom det er klart at tiltaket vil være i strid med naboloven, kan skjønnet etter § 7 annet stykket forby at tiltaket settes i verk. Dette gjelder også om det er fare for at tiltaket vil volde alvorlig skade på naboeiendommen.

Andre avgjørelser

Skjønnet kan etter § 7 tredje stykket treffe avgjørelse om:

• Førehandstrygd for ansvar etter § 9. Dette innebærer at skjønnet kan bestemme at tiltakshaveren skal stille sikkerhet for å dekke eventuelle skader som tiltaket måtte volde på naboeiendommen.

• Føresegner etter § 5. Dette innebærer at skjønnet kan gi nærmere bestemmelser om hvilke sikringstiltak tiltakshaveren må iverksette for å hindre skade på naboeiendommen.

• Skyldnaden for partane etter § 13. Dette innebærer at skjønnet kan bestemme hvem av partene som skal bære kostnadene ved nødvendige omframrådgjerder, jf. merknadene til § 13 nedenfor.

Frist for å kreve skjønn

Dersom en nabo vil kreve granneskjønn, må dette gjøres «seinast 4 veker etter at han fekk varsel som nemnt i § 6», jf. § 7 første stykket. Det er med andre ord en frist på 4 uker fra naboen mottok grannevarselet, til et eventuelt krav om skjønn må være fremsatt. Har ikke naboen mottatt grannevarsel, er han ubundet av fristen.

Skjønnet kan uansett avvise kravet om granneskjønn dersom «det ikkje har rimeleg grunn».

Virkning av krav om skjønn

Når en av partene krever granneskjønn, innebærer dette i utgangspunktet at tiltaket ikke kan settes i verk før det foreligger endelig avgjørelse i skjønnssaken, jf. § 7 første stykket.

Skjønnet kan likevel gi samtykke til at tiltaket settes i verk før det foreligger endelig avgjørelse.

§ 8. Nytt skjønn

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 8]

Naboloven § 8 gir partene rett til å kreve nytt skjønn dersom det viser seg at vilkårene eller påleggene som skjønnet har fastsatt, er for strenge eller virker annerledes enn tenkt.

Skadebot og retting

§ 9. Skadebotansvar

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 9]

Naboloven § 9 første stykket fastslår at den som har voldt skade eller ulempe i strid med naboloven, er ansvarlig for å betale erstatning. Ansvaret er objektivt. Det innebærer at den ansvarlige er erstatningsansvarlig selv om han ikke har utvist skyld.

Eksempel: En grunneier setter i gang sprengningsarbeid, og steinsprut skader et vindu på naboeiendommen. Grunneieren er da erstatningsansvarlig selv om sprengningsarbeidet ble utført på en fagmessig forsvarlig måte.

Ansvaret kan lempes etter reglene i skadeserstatningsloven § 5-2, jf. § 9 annet stykket første punktum. Dette innebærer at erstatningen kan settes ned eller falle bort dersom det for eksempel ville virke urimelig tyngende for skadevolder å dekke hele tapet. Ved vurderingen av om det skal gjøres lemping, skal det etter § 9 annet stykket annet punktum tas hensyn til om eiendommen eller tingen som er skadet, tåler særlig lite.

Dersom skadelidte etter god granneskikk burde ha varslet skadevolder om tiltaket på et tidligere tidspunkt, kan erstatningskravet falle bort eller erstatningen settes ned, jf. § 9 tredje stykket.

Endelig presiseres det i § 9 fjerde stykket at bestemmelsen ikke reduserer den retten noen har til erstatning etter de ellers gjeldende rettsreglene.

Eksempel: En grunneier bygger et nytt hus nær grensen til naboeiendommen. Huset stenger for utsikten til naboeiendommen, men det er ikke i strid med naboloven. Grunneieren kan likevel være erstatningsansvarlig etter de alminnelige reglene om erstatning utenfor kontrakt dersom han har opptrådt uaktsomt, for eksempel ved å unnlate å varsle naboen om byggeplanene.

§ 10. Retting

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 10]

Naboloven § 10 første stykket fastslår at den som har voldt skade eller ulempe i strid med naboloven, kan kreves å rette på forholdet. Dette innebærer for eksempel at skadevolder kan kreves å fjerne et ulovlig byggverk, stanse en støyende virksomhet eller reparere skader på naboeiendommen.

Unntak fra rettingsplikten

Det er i § 10 første stykket gjort unntak fra rettingsplikten når:

• Tiltaket er fremmet i samsvar med avgjørelse etter § 7, jf. § 8, jf. bokstav a. Dette innebærer at dersom tiltakshaveren har fulgt påleggene eller vilkårene som skjønnet har fastsatt, kan han ikke kreves å rette på forholdet, selv om det likevel har oppstått skade eller ulempe.

• Det er gjort vedtak om eller gitt samtykke til ekspropriasjon av grunn til tiltaket, eller når slik ekspropriasjonsrett følger direkte av loven, jf. bokstav b. Dette innebærer at dersom tiltaket er i samsvar med en ekspropriasjonstillatelse, kan det ikke kreves rettet etter naboloven, selv om det volder skade eller ulempe på naboeiendommen.

• Forurensningsloven § 10 annet stykket gjør unntak fra rettingsplikten, jf. bokstav c. Dette innebærer at forurensningsloven kan gjøre unntak fra rettingsplikten etter naboloven, for eksempel når tiltaket er nødvendig av hensyn til viktige samfunnsinteresser.

• Vannressursloven § 6 tredje ledd gjør unntak fra rettingsplikten, jf. bokstav d.

Unntak når retting vil være urimelig tyngende

I § 10 annet stykket er det gjort et generelt unntak fra rettingsplikten i tilfeller der retting vil volde så store utlegg eller tap at det klart står i misforhold til gagnet. Dette unntaket kan gjøres gjeldende når det ikke er noe «nemnande å leggja tiltakshavaren til last». Det er i så fall et vilkår at naboen får et vederlag som ikke må settes lavere enn skaden eller ulempen.

Eksempel: En fabrikk slipper ut røyk som er til ulempe for naboeiendommene. Det vil være svært kostbart for fabrikken å installere renseanlegg, og det er ikke noe å legge fabrikkeieren til last at han ikke har installert renseanlegg tidligere. Domstolene kan da gjøre unntak fra rettingsplikten, mot at naboene får et vederlag.

§ 11. Innpåbygging

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 11]

Naboloven § 11 regulerer tilfellene der et hus eller et annet byggverk ulovlig står slik at noe av det er inne på naboeiendommen. I slike tilfeller har naboen i utgangspunktet krav på at byggverket fjernes eller rettes opp.

Unntak når fjerning vil være urimelig tyngende

Det kan etter § 11 første ledd annet punktum gjøres unntak fra rettingsplikten dersom fjerning av byggverket vil medføre «så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i mishøve til gagnet». I så fall er det et vilkår at «det ikkje er noko nemnande å leggja eigaren av byggverket til last», og at naboen får et vederlag som ikke må settes lavere enn skaden eller ulempen.

Eksempel: En grunneier har ved en feiltagelse bygd en garasje som delvis står inne på naboeiendommen. Det vil være svært kostbart å rive garasjen og bygge den opp igjen på riktig sted. Domstolene kan da gjøre unntak fra rettingsplikten, mot at naboen får et vederlag.

Særlig om byggverk som fra først av var satt ulovlig

Dersom byggverket fra først av var satt ulovlig inn på naboeiendommen, skal vederlaget til naboen «til vanleg ikkje setjast mindre enn vinninga av innpåbygginga», jf. § 11 annet ledd.

Bortfall av retten over naboeiendommen

Retten til å ha byggverket stående på naboeiendommen, faller bort dersom byggverket senere blir rettet opp, flyttet eller går til grunne, jf. § 11 tredje ledd.

§ 12. Greiner og røtter

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 12]

Naboloven § 12 gir naboen rett til å kutte eller skjære av greiner og røtter som stikker inn på eiendommen hans, dersom disse er til «nemnande til skade eller ulempe». For trær og greiner gjelder dette bare når det er gitt varsel, og treet eller greinene ikke er fjernet innen rimelig tid.

Eksempel: En grunneier har et tre som vokser nær grensen til naboeiendommen. Grener fra treet henger inn over naboens hage og skygger for solen. Naboen kan da kutte av greinene etter å ha varslet grunneieren og gitt ham en rimelig frist til å fjerne greinene selv.

Bestemmelsen gjelder ikke for merketrær. Det vil si trær som er brukt til å markere en grense.

Bestemmelsen gjelder heller ikke der det er skog på begge sider av grensen.

Eiendommer som tåler særlig lite

§ 13. Omframrådgjerder

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 13]

Naboloven § 13 regulerer tilfellene der en eiendom tåler særlig lite. Det vil si tilfeller der en eiendom er mer utsatt for skade eller ulempe fra naboeiendommen enn det som er vanlig.

Hovedregel: Eieren av den sårbare eiendommen bærer risikoen

Hovedregelen er at eieren av den sårbare eiendommen selv bærer risikoen for skader som skyldes at eiendommen tåler særlig lite. Den som fremmer et tiltak på sin eiendom, er med andre ord ikke ansvarlig for å dekke kostnadene ved omframrådgjerder som blir nødvendige på grunn av at naboeiendommen er sårbar.

Eksempel: En grunneier skal grave ut en byggegrop. Naboeiendommen er dårlig fundamentert, og grunneieren må derfor sette opp en støttemur for å hindre at naboens hus raser sammen. Eieren av naboeiendommen må da selv dekke kostnadene ved støttemuren.

Unntak: Tiltakshaver skal sette i verk omframrådgjerder

Det kan gjøres unntak fra hovedregelen dersom omframrådgjerdene «høyrer til å fremjast i samband med tiltaket elles», jf. § 13 første stykket annet punktum. I så fall skal tiltakshaveren sette i verk tiltakene, men bare dersom han har «visse for at grannen ynskjer det og ber utlegga».

Eksempel: I eksempelet ovenfor vil det være naturlig at grunneieren som graver ut byggegropen, også setter opp støttemuren for naboen. Han må i så fall ha sikkerhet for at naboen dekker kostnadene.

Varslingsplikt

Når en av partene forstår at det er behov for omframrådgjerder, skal han varsle den andre parten uten «tarvlaus dryging», jf. § 13 annet ledd.

Rett til særlige tiltak på naboeiendommen

§ 14. Midlertidig bruk av naboeiendommen

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 14]

Naboloven § 14 gir den som skal sette i verk lovlige tiltak på sin eiendom, rett til å bruke naboeiendommen midlertidig dersom dette er nødvendig for å få utført tiltaket. I så fall er det et vilkår at bruken ikke virker urimelig, og at «vinninga for honom er monaleg større enn den skaden det valdar grannen». Naboen har krav på vederlag for bruken av eiendommen hans.

Eksempel: En grunneier skal reparere taket på huset sitt. Han må da sette opp en stige som delvis står på naboeiendommen.

Avgjørelsen om grunneieren har rett til å bruke naboeiendommen, treffes av et granneskjønn.

§ 15. Tryggingstiltak

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 15]

Naboloven § 15 gir naboen rett til å sette i verk tryggingstiltak på naboeiendommen dersom det er fare for alvorlig skade fra naboeiendommen. I så fall kan tiltaket gjennomføres på kostnaden til eieren av naboeiendommen.

Eksempel: En grunneier har et tre som står i fare for å falle ned på naboeiendommen og skade et hus. Naboen kan da felle treet på grunneierens kostnad.

Avgjørelsen om det er grunnlag for å sette i verk tryggingstiltak, treffes av et granneskjønn.

Fastsetting av erstatning og vederlag

§ 16. Terminvise ytelser

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 16]

Naboloven § 16 regulerer spørsmålet om erstatning eller vederlag skal utbetales som et engangsbeløp eller i terminvise ytelser. Hovedregelen er at erstatning eller vederlag for skade og ulempe skal betales som et engangsbeløp, jf. første stykket.

Unntak: Terminvise ytelser

Det kan etter annet ledd gjøres unntak fra hovedregelen om engangsbeløp, og isteden fastsettes terminvise ytelser i tre tilfeller:

• Ved personskade gjelder skadeserstatningsloven § 3-9 om terminvise ytelser, jf. bokstav a.

• Ved annen skade, ulempe eller tap kan det fastsettes terminvise ytelser «dersom det er uvisst kor lenge tidsavgrensa verksemd vil føre til skade, ulempe eller tap», jf. bokstav b.

• Det kan også fastsettes terminvise ytelser «dersom det er grunn til å rekna med at skaden, ulempa eller tapet innan rimeleg tid vil verta vesentleg redusert», jf. bokstav c.

Retten kan også fastsette terminvise ytelser som skal gjelde «inntil vidare dersom det er uvisst kva for omfang skaden, ulempa eller tapet vil få». I så fall kan retten bestemme at utbetaling av erstatning eller vederlag skal utsettes til nærmere fastsatt tidspunkt. Partene kan kreve at retten fastsetter erstatning eller vederlag «for det tap som let seg gjera å fastslå med det same», jf. annet ledd siste punktum.

Nærmere om terminvise ytelser

Retten fastsetter hvordan terminvise beløp skal beregnes, og hvor lenge ytelsene skal betales, jf. tredje stykket første punktum. Partene kan kreve ny prøving av terminvise ytelser «når det er gått minst 5 år sidan siste fastsetjing», jf. annet punktum. Retten kan også bestemme at det skal stilles sikkerhet for terminvise ytelser.

Pant i eiendommen eller tiltaket

Eiendommen eller tiltaket som det gjelder, er pant for erstatningen eller vederlaget, jf. fjerde stykket. Dette innebærer at dersom skadevolder ikke betaler erstatning eller vederlag, kan skadelidte kreve tvangssalg av eiendommen eller tiltaket for å få dekket kravet sitt.

§ 18. Granneskjønn

[Les vår utfyllende kommentar til Naboloven § 18]

Naboloven § 18 fastslår at granneskjønn er rettslig skjønn.

Avgjørelser om forbud, pålegg om forhåndssikkerhet, pålegg om forholdsregler, pålegg om omframrådgjerder og pålegg om tryggingstiltak, jf. § 7 annet og tredje stykket og §§ 14 og 15, er tvangsgrunnlag. Dette innebærer at dersom en part ikke retter seg etter avgjørelsen fra skjønnet, kan den andre parten kreve tvangsfullbyrdelse.

Ansvarsfraskrivelse

Informasjonen i denne artikkelen er ment som en generell oversikt og må ikke anses som juridisk rådgivning. Dersom du har konkrete spørsmål knyttet til naboloven, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat.