Naborettslige problemstillinger: Når byggverk på naboeiendom tåler mindre enn normalt
Innledning
Denne artikkelen tar for seg naboloven § 13, som omhandler kostnadsansvaret for omframrådgjerder når byggverk eller annen innretning på naboeiendommen tåler mindre enn det som ellers må tåles i naboforhold.
Naboloven § 13 har følgende ordlyd:
§ 13.
Den som fremjar eit tiltak, er ikkje skyldig til å koste omframrådgjerder som vert turvande av di byggverk eller anna på granneeigedom tòler mindre enn det som elles lyt tòlast i grannehøve. Men når slike rådgjerder høver til å fremjast i samband med tiltaket elles, skal han setja dei i verk, såframt han har visse for at grannen ynskjer det og ber utlegga.
Når ein av partane skjønar at omframrådgjerder er turvande, skal han varsla den andre utan tarvlaus dryging.
Paragrafen reiser en rekke problemstillinger knyttet til hvem som har ansvaret for å dekke kostnadene ved nødvendige tiltak for å sikre et byggverk som er spesielt sårbart for påvirkning fra tiltak på naboeiendommen.
Hovedregel: Eieren bærer risikoen for svakheter ved egen eiendom
Hovedregelen etter naboloven § 13 er at den som foretar et tiltak på sin eiendom, ikke har plikt til å dekke kostnadene ved omframrådgjerder som blir nødvendige fordi et byggverk eller annen innretning på naboeiendommen er spesielt sårbart. Dette innebærer at eieren av den sårbare eiendommen selv bærer risikoen for eventuelle svakheter eller mangler ved sin eiendom.
Eksempel 1: Graving nær et dårlig fundamentert hus
Dersom en grunneier skal grave ut en byggegrop for et nytt hus, og nabohuset har en svak grunnmur som kan rase ut som følge av gravearbeidene, har ikke grunneieren plikt til å dekke kostnadene ved å sikre naboens grunnmur.
Eksempel 2: Trefelling nær et skrøpelig drivhus
En grunneier som skal felle et stort tre på sin eiendom, har heller ikke plikt til å dekke kostnadene ved å sikre naboens drivhus, dersom dette er i så dårlig stand at det kan bli skadet under trefellingen.
Unntak: Nødvendige tiltak i forbindelse med tiltaket
Bestemmelsen har imidlertid et viktig unntak. Den som foretar et tiltak, har plikt til å utføre nødvendige omframrådgjerder dersom disse tiltakene naturlig kan utføres i forbindelse med tiltaket, og naboen ønsker dette og dekker kostnadene.
Eksempel 3: Støtte til svak grunnmur under bygging av fellesmur
Dersom to naboer skal bygge en fellesmur mellom eiendommene sine, og grunnmuren på den ene eiendommen er svak, har den som bygger muren plikt til å gi nødvendig støtte til naboens grunnmur. Forutsetningen er at dette kan gjøres i naturlig tilknytning til byggingen av fellesmuren, og at naboen er villig til å betale for arbeidet.
Eksempel 4: Beskyttelse av drivhus under trefelling
Dersom en grunneier skal felle et tre som står nær naboens drivhus, kan han ha plikt til å beskytte drivhuset under trefellingen. Forutsetningen er at dette er tiltak som naturlig kan gjøres i forbindelse med trefellingen, og at naboen betaler for tiltaket.
Varslingsplikt
Naboloven § 13 pålegger partene en gjensidig varslingsplikt. Den som forstår at omframrådgjerder kan bli nødvendige, skal varsle den andre parten uten unødvendig opphold.
Formål med bestemmelsen
Formålet med naboloven § 13 er å balansere interessene til den som foretar et tiltak på sin eiendom og naboens interesser i å få vernet sin eiendom. Bestemmelsen forhindrer at den som utfører et tiltak blir urimelig økonomisk belastet av naboens svakheter. Samtidig gir bestemmelsen en viss fleksibilitet til å finne praktiske løsninger når dette er mulig, uten at den som foretar tiltaket, bærer kostnadene.
Relevante rettsavgjørelser
Høyesterett har i en rekke avgjørelser tolket og anvendt naboloven § 13.
Rt-1992-64 (P-pille II)
I Rt-1992-64 (P-pille II) uttalte Høyesterett at ved samvirkende årsaker, der flere faktorer har bidratt til skadefølgen, må den aktuelle faktoren være så vidt vesentlig i skadebildet at det er naturlig å knytte ansvar til den. Denne avgjørelsen har betydning for vurderingen av om det foreligger et ansvar for omframrådgjerder. Det må med andre ord foretas en konkret vurdering av om tiltaket er en så vidt vesentlig årsak til behovet for omframrådgjerder at det er rimelig å pålegge tiltakshaveren et ansvar.
Rt-2023-2420-A (Energibrønn)
I en nyere avgjørelse, Rt-2023-2420-A (Energibrønn), tok Høyesterett stilling til et tilfelle der det oppstod setningsskader på en enebolig etter boring av en energibrønn på en naboeiendom. Høyesterett kom til at boringen av energibrønnen var en nødvendig og vesentlig årsak til skadene, og at tiltakshaveren var erstatningsansvarlig. Avgjørelsen illustrerer at selv om det ikke er noe å bebreide den som utfører tiltaket, kan vedkommende likevel bli holdt ansvarlig for skader på naboeiendom som følge av tiltaket.
Forholdet til andre bestemmelser
Naboloven § 13 må ses i sammenheng med andre bestemmelser i loven, særlig § 2 om den alminnelige tålegrensen i naboforhold og § 9 om objektivt erstatningsansvar.
Naboloven § 2
Paragraf 2 er en generell regel som slår fast at ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe på naboeiendommen. Ved vurderingen av om noe er urimelig eller unødvendig skal det blant annet legges vekt på hva som er teknisk og økonomisk mulig å gjøre for å hindre eller avgrense skaden eller ulempen. Denne bestemmelsen gir en ramme for hva som må tåles i et naboforhold, og vil kunne ha betydning for vurderingen av om det foreligger en plikt til å utføre omframrådgjerder etter § 13.
Naboloven § 9
Paragraf 9 slår fast at den som har voldt skade eller ulempe i strid med bestemmelsene i §§ 2 til 5, er erstatningspliktig. Dette innebærer at dersom et tiltak medfører skade på naboeiendom, og dette er i strid med nabolovens regler, kan den skadelidte kreve erstatning. Også denne bestemmelsen vil kunne ha betydning for vurderingen av om det foreligger et ansvar for omframrådgjerder etter § 13.
Konklusjon
Naboloven § 13 balanserer hensynet til den som utfører et tiltak på sin eiendom, og naboens interesser. Bestemmelsen slår fast at utgangspunktet er at eieren bærer risikoen for svakheter ved egen eiendom. Unntaksvis kan tiltakshaveren ha en plikt til å utføre nødvendige sikringstiltak i naturlig tilknytning til tiltaket, dersom naboen ønsker dette og dekker kostnadene. Bestemmelsen må tolkes og anvendes i lys av andre bestemmelser i loven, særlig § 2 om den alminnelige tålegrensen og § 9 om objektivt erstatningsansvar
Ansvarsfraskrivelse
Informasjonen i denne artikkelen er kun ment som generell veiledning og kan ikke erstatte juridisk rådgivning fra en advokat. Feilinformasjon kan forekomme.