Innpåbygging i naboloven: En komplett guide til § 11

§ 11. 

Hus eller anna byggverk som ulovleg står såleis at noko av det er inne på granneeigedom, har grannen krav  på vert bortteke eller retta opp. I tilfelle då dette kom til å valda så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i  mishøve til gagnet, og det ikkje er noko nemnande å leggja eigaren av byggverket til last, kan det gjerast  unnatak frå rettingsskyldnaden mot at grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller  ulempa. 

Var byggverket frå fyrst av sett ulovleg inn på granneeigedom, må vederlaget for rett til å ha det ståande til  vanleg ikkje setjast mindre enn vinninga av innpåbygginga. 

Vert byggverket retta oppatt eller flytt eller går det til grunne, fell retten over granneeigedomen bort

Innledning

I et tett befolket land som Norge, der eiendommer ofte ligger tett inntil hverandre, kan det oppstå situasjoner der en bygning utilsiktet plasseres delvis på naboens grunn. Naboloven § 11 regulerer slike tilfeller av innpåbygging og gir løsninger for å håndtere potensielle konflikter. Denne artikkelen gir en grundig gjennomgang av § 11, dekker dens virkeområde, vilkår, unntak og rettsvirkninger. Artikkelen drar veksler på lovteksten, forarbeidene og relevant rettspraksis for å belyse bestemmelsen.

Virkeområde: Når gjelder § 11?

Naboloven § 11 kommer til anvendelse når et hus eller annet byggverk er ulovlig plassert slik at en del av det står inne på naboeiendommen. Bestemmelsen omfatter kun tilfeller der kun en del av byggverket er plassert på fremmed grunn. Dersom hele byggverket er oppført på naboens eiendom, faller tilfellet utenfor § 11 og må vurderes etter andre rettsregler, typisk lov om hendelige eigedomshøve.

Det fremgår av forarbeidene til naboloven at denne avgrensningen er bevisst. Begrunnelsen er at problemstillingen med byggverk plassert helt på fremmed grunn også kan oppstå mellom parter som ikke er naboer, noe som faller utenfor nabolovens nedslagsfelt.

Rette til å kreve fjerning: Hovedregelen

Hovedregelen i naboloven § 11 første ledd første punktum er at naboen har krav på at den ulovlig plasserte delen av byggverket fjernes eller rettes opp. Dette innebærer at eieren av byggverket er forpliktet til å fjerne den delen av bygningen som står inne på naboens eiendom, eller å rette opp bygningen slik at den ikke lenger krenker nabogrensen.

Unntak fra rettingsplikten: Når kan byggverket bli stående?

Naboloven § 11 første ledd andre punktum åpner for unntak fra rettingsplikten dersom fjerning eller retting ville medføre urimelig store utlegg eller tap for eieren av byggverket. For at unntaket skal komme til anvendelse, må tre kumulative vilkår være oppfylt:

1. Store utlegg eller tap: Fjerning eller retting av byggverket må medføre så store utlegg eller tap for eieren at det klart står i misforhold til den nytten som oppnås.

2. Ikke klanderverdig: Det må ikke være noe å legge eieren av byggverket til last for at byggverket er plassert delvis på naboens eiendom.

3. Vederlag til naboen: Naboen som grunnen tilhører, må få vederlag som ikke kan settes lavere enn den skade eller ulempe som innpåbyggingen medfører.

Illustrasjon: Et praktisk eksempel

La oss illustrere unntaket med et eksempel: En grunneier bygger et uthus og plasserer det utilsiktet 50 cm inn på naboens eiendom. Uthuset er i daglig bruk og har kostet betydelige summer å oppføre. Å rive uthuset og bygge et nytt, ville medføre store utlegg for eieren. Dersom eieren var i god tro da uthuset ble oppført og det ikke kan bebreides vedkommende at uthuset ble plassert delvis på naboens eiendom, kan retten gjøre unntak fra rettingsplikten. Naboen har i så fall krav på vederlag for den ulempen innpåbyggingen medfører.

Vederlagets størrelse: Ulik utmåling etter omstendighetene

Størrelsen på vederlaget som naboen har krav på, varierer etter omstendighetene.

Dersom byggverket fra først av ble satt ulovlig inn på naboeiendommen, skal vederlaget normalt ikke settes lavere enn den vinning eieren har hatt av innpåbyggingen.

I andre tilfeller skal vederlaget svare til skaden eller ulempen som naboen påføres.

Rettsvirkninger: Hva skjer med retten over grunnen?

Når byggverket fjernes eller rettes opp, eller når det går til grunne, faller den retten som eieren har over grunnen, bort. Dette innebærer at naboen får råderetten tilbake over den delen av eiendommen som var beslaglagt av innpåbyggingen.

Analogisk anvendelse: § 11 utenfor naboforhold?

Som nevnt ovenfor gjelder § 11 direkte kun i naboforhold. Det er imidlertid i rettspraksis lagt til grunn at bestemmelsen kan anvendes analogisk i tilfeller der en bygning delvis er plassert på fremmed grunn, men partene ikke er naboer, se for eksempel HR-2022-1119-A.

Forholdet til lov om hendelige eigedomshøve

I tilfeller der hele byggverket er plassert på fremmed grunn, reguleres forholdet normalt av lov om hendelige eigedomshøve § 8. Hovedregelen i denne loven er at grunneieren får eiendomsretten til bygningen mot å yte vederlag til den som mister eiendomsretten.

I HR-2017-2064-A (snekkerens hytte) ble denne loven anvendt i et tilfelle der en snekker hadde oppført en hytte på en annens eiendom i den tro at han selv eide grunnen. Høyesterett kom til at hytten tilfalt grunneieren mot vederlag.

Det er imidlertid i rettspraksis lagt til grunn at lov om hendelige eigedomshøve kan vike for andre rettsregler, for eksempel ved analogisk anvendelse av naboloven § 11, dersom det er tiltakshaverens interesser som veier tyngst.

Relevant Rettspraksis

• Rt-1916-154: Høyesterett kom til at vilkåret om grannevarsel i den daværende granneloven § 8 (tilsvarende § 11 i naboloven) ikke var absolutt.

• Rt-1955-33: Høyesterett la til grunn at en grunneier hadde rett til å fjerne greiner fra et tre som hang inn over eiendommen hans, dersom eieren av treet ikke hadde fjernet greinene etter varsel.

• HR-2017-2064-A: Høyesterett anvendte lov om hendelige eigedomshøve § 8 og kom til at en hytte som var oppført på fremmed grunn, tilfalt grunneieren mot vederlag.

• HR-2022-1119-A: Høyesterett anvendte naboloven § 11 analogisk og kom til at et turlag som hadde oppført en turisthytte på fremmed grunn, fikk beholde hytta mot å betale vederlag til grunneieren.

Oppsummering: De viktigste punktene i § 11

• § 11 gjelder når en del av et byggverk er plassert på naboens grunn.

• Hovedregelen er at naboen kan kreve den ulovlige delen fjernet eller rettet opp.

• Det kan gjøres unntak fra rettingsplikten dersom fjerning eller retting medfører urimelig store utlegg eller tap.

• Vederlagets størrelse varierer etter omstendighetene.

• Retten over grunnen faller bort når byggverket fjernes, rettes opp eller går til grunne.

• § 11 kan anvendes analogisk i tilfeller der partene ikke er naboer.

• Lov om hendelige eigedomshøve § 8 regulerer tilfeller der hele byggverket står på fremmed grunn.

Avslutning

Naboloven § 11 gir en balansert løsning for å håndtere tilfeller av innpåbygging. Bestemmelsen ivaretar både naboens interesse i å få råderetten tilbake over sin eiendom og eieren av byggverkets interesse i å unngå urimelige tap. Gjennom en kombinasjon av hovedregel, unntak og mulighet for vederlag, bidrar § 11 til å finne rettferdige løsninger i konflikter som oppstår ved innpåbygging.

[Les også: vår fullstendige oversikt over naboloven]