«As is»-klausulen, også kalt «som den er»-forbehold, er en avtalebestemmelse som ofte brukes ved salg av brukt bolig. Den innebærer at boligen selges i den tilstanden den er, med kjente og ukjente feil og mangler. Men klausulen er ikke et frikort for selger, og det gjelder viktige begrensninger for dens anvendelse.
Innledning: «As is» – en fristende fristelse for selgere
«As is»-klausulen kan virke forlokkende for selgere av brukt bolig. Den gir tilsynelatende
en mulighet til å fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler, og dermed unngå
etterfølgende krav fra kjøper. Men klausulen er ikke et frikort, og det gjelder viktige
begrensninger for dens anvendelse.
Denne artikkelen gir en grundig oversikt over hva «as is»-klausulen innebærer ved kjøp av
brukt bolig. Vi vil se nærmere på når selger kan bruke klausulen, og hvilke begrensninger
som gjelder for kjøpers mulighet til å klage på feil.
Avhendingsloven: En balansert lov – også med «as is»
Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av fast eiendom i Norge, og skal sikre en balansert
fordeling av risiko mellom kjøper og selger. Loven gir et sterkt vern for forbrukeren,
men anerkjenner samtidig selgers behov for å kunne begrense sitt ansvar i visse
situasjoner. «As is»-klausulen er et eksempel på en slik ansvarsbegrensning.
Når kan selger bruke «as is»-klausulen?
Selger kan i utgangspunktet bruke «as is»-klausulen ved salg av alle typer brukt bolig,
men det er visse situasjoner der klausulen ikke vil være tillatt eller vil ha liten
praktisk betydning:
-
Forbrukerkjøp av nyoppført bolig: Avhendingsloven § 1-2 annet ledd første
punktum fastslår at loven ikke kan fravikes til ugunst for kjøperen ved forbrukerkjøp av
nyoppført bolig. Dette innebærer at selger ikke kan bruke «as is»-klausulen i disse
tilfellene. -
Salg av bolig under oppføring: Avhendingsloven § 1-1 annet ledd fastslår at
avhendingsloven ikke gjelder for avtaler som er omfattet av bustadoppføringsloven.
Bustadoppføringsloven har egne regler om selgers ansvar for mangler, og «as is»-klausulen
vil derfor ikke være relevant i disse tilfellene.
Begrensninger i kjøpers klagemuligheter
Selv om selger har tatt et «as is»-forbehold, er det ikke dermed sagt at kjøper ikke kan
klage på feil ved boligen. Avhendingsloven § 3-9 fastslår at eiendommen likevel har en
mangel dersom:
-
Vesentlig dårligere stand: Boligen er i «vesentlig ringare stand enn kjøparen
hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles». -
Opplysningssvikt: Kjøperen ikke har fått opplysninger om omstendigheter ved
eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å
regne med å få (§ 3-7). -
Uriktige opplysninger: Selgeren har gitt uriktige opplysninger om eiendommen
(§ 3-8).
Vesentlig dårligere stand: En høy terskel for kjøper
For at kjøper skal kunne gjøre en mangel gjeldende etter § 3-9 første punktum, må
boligen være i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med.
Dette innebærer at det skal mye til før et avvik utgjør en mangel når det er tatt et «as
is»-forbehold.
Vurderingstemaer:
Om en mangel er vesentlig, beror på en konkret vurdering av alle relevante
omstendigheter. Rettspraksis har etablert en rekke momenter som kan være relevante i
denne vurderingen:
-
Mangelens art og omfang: En alvorlig mangel som i stor grad reduserer boligens
bruksverdi eller bruksmuligheter, vil lettere anses som vesentlig. -
Kostnader ved retting: Dersom kostnadene ved retting er svært høye i forhold til
boligens verdi, kan mangelen anses som vesentlig. -
Tidligere avhjelpsforsøk: Dersom selgeren har forsøkt å rette mangelen uten å
lykkes, kan mangelen anses som vesentlig. -
Betydningen for forbrukeren: Dersom mangelen har stor betydning for forbrukerens
bruk av boligen, vil den lettere anses som vesentlig.
Eksempel: Du kjøper en enebolig «as is», og det viser seg at det er store
råteskader i takkonstruksjonen. Reparasjon av skadene vil koste flere hundre tusen kroner.
Dette vil normalt anses som en vesentlig mangel, selv om boligen ble solgt «as is».
Opplysningssvikt og uriktige opplysninger: «As is» hjelper ikke
«As is»-klausulen fritar ikke selger fra plikten til å gi riktige opplysninger om
boligen. Kjøper kan derfor gjøre mangler gjeldende dersom:
-
Selger har fortiet opplysninger: Selger kjente eller måtte kjenne til et forhold
ved boligen, men unnlot å opplyse om dette til kjøper. -
Selger har gitt uriktige opplysninger: Selger har gitt uriktige opplysninger om
boligen, enten forsettlig eller uaktsomt.
Eksempel: Selger opplyser at det elektriske anlegget er «godkjent», men dette er
ikke riktig. Kjøper oppdager feilen etter overtakelsen. Selger kan bli ansvarlig for
uriktige opplysninger, selv om boligen ble solgt «as is».
Bevisbyrde: Hvem må bevise hva?
Det er selger som har bevisbyrden for at mangelen ikke forelå på overtakelsestidspunktet.
Dette innebærer at det er selger som må bevise at mangelen enten oppsto etter
overtakelsen, eller at den var synlig eller åpenbar for kjøper ved kjøpers undersøkelse av
boligen.
Konklusjon: «As is» – en ansvarsbegrensning, men ikke et frikort
«As is»-klausulen kan være et nyttig verktøy for selgere av brukt bolig, men den er
ikke et frikort for ansvar. Kjøper har fortsatt et vern mot vesentlige mangler og mot
feil som følge av opplysningssvikt eller uriktige opplysninger. Det er derfor viktig
at både kjøper og selger er klar over hva klausulen innebærer, og at de foretar
nødvendige undersøkelser før avtale inngås.
Husk: Det er alltid lurt å søke juridisk bistand fra en advokat dersom du er usikker
på dine rettigheter og plikter ved kjøp av brukt bolig.