En tilstandsrapport skal gi et nøyaktig bilde av boligens tilstand, men hva skjer når virkeligheten ikke stemmer overens med rapporten? Avhendingsloven og ulovfestet rett gir deg som kjøper vern mot feil og mangler, men det er viktig å kjenne til dine rettigheter og hvordan du skal gå frem for å kreve kompensasjon.
Innledning: Tilstandsrapporten – et viktig verktøy, men ingen garanti
Tilstandsrapporter har blitt et stadig vanligere verktøy ved omsetning av bruktboliger i Norge. En
tilstandsrapport utarbeidet av en fagkyndig skal gi både selger og kjøper et bedre
informasjonsgrunnlag om boligens tilstand, og dermed bidra til en tryggere og mer forutsigbar
bolighandel. Men tilstandsrapporten er ingen garanti mot feil og mangler. Hva skjer når
virkeligheten ikke stemmer overens med rapporten?
Denne artikkelen gir en grundig oversikt over dine rettigheter som kjøper dersom boligen
avviker fra informasjonen i tilstandsrapporten. Vi vil se nærmere på hvordan du skal forholde
deg i en slik situasjon, og når du kan kreve kompensasjon.
Juridisk rammeverk: Avhendingsloven og ulovfestet rett
Dine rettigheter som kjøper ved feil i tilstandsrapporten er forankret i avhendingsloven og
ulovfestet rett. Avhendingsloven regulerer kjøp og salg av fast eiendom, og gir et sterkt vern
for forbrukeren. Ulovfestet rett er rettsregler som ikke er nedfelt i lov, men som har vokst frem
gjennom rettspraksis og sedvane.
Typer avvik: Fra utelatelser til direkte feil
Avvik mellom tilstandsrapporten og boligens faktiske tilstand kan ha ulik karakter:
-
Utelatelser: Rapporten unnlater å omtale forhold som burde vært med.
-
Feilaktige beskrivelser: Rapporten gir en feilaktig beskrivelse av boligens tilstand.
-
Feilaktige tilstandsgrader: Rapporten gir en for god eller for dårlig tilstandsgrad for en
bygningsdel eller et rom. -
Feilaktige vurderinger: Rapporten inneholder feilaktige vurderinger av risiko,
levetid eller utbedringskostnader.
Hvem har ansvaret? Selger, takstmann eller begge?
Ansvaret for feil i tilstandsrapporten kan plasseres hos selger, takstmann eller begge, avhengig
av hvem som har begått feilen og forholdet mellom disse.
Selgers ansvar:
Selger har et selvstendig ansvar for å gi riktige opplysninger om boligen, uavhengig av
tilstandsrapporten. Dette følger av avhendingsloven § 3-7 og § 3-8. Selger kan bli
ansvarlig for:
-
Opplysningssvikt: Selger unnlater å opplyse om forhold ved boligen som han kjente eller
måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. -
Uriktige opplysninger: Selger gir uriktige opplysninger om boligen, enten forsettlig
eller uaktsomt.
Eksempel: Selger vet at det er fukt i kjelleren, men unnlater å opplyse om dette. Kjøper
oppdager fukten etter overtakelsen. Selger kan bli ansvarlig for opplysningssvikt, selv om
tilstandsrapporten ikke nevner noe om fukt i kjelleren.
Takstmannens ansvar:
Takstmannen har et profesjonsansvar for å utføre sitt oppdrag på en fagmessig måte. Dette
innebærer at takstmannen kan bli ansvarlig for:
-
Feil i tilstandsrapporten: Rapporten inneholder utelatelser, feilaktige beskrivelser,
feilaktige tilstandsgrader eller feilaktige vurderinger. -
Manglende undersøkelser: Takstmannen har unnlatt å foreta undersøkelser som er
nødvendige for å gi et riktig bilde av boligens tilstand.
Eksempel: Takstmannen unnlater å undersøke badet grundig nok, og oppdager derfor ikke
en fuktskade. Kjøper oppdager fuktskaden etter overtakelsen. Takstmannen kan bli ansvarlig
for feil i tilstandsrapporten.
Identifikasjon:
Etter gjeldende rett identifiseres selger med takstmannen, slik at selger også blir ansvarlig
for de feil takstmannen gjør, jf. Rt-2001-369 (takstmannsdommen). Dette innebærer at kjøper
kan rette krav mot både selger og takstmann for feil i tilstandsrapporten.
Når kan du kreve kompensasjon? Vesentlighet og reklamasjon
For at du skal ha rett til å kreve kompensasjon for avvik i tilstandsrapporten, må to vilkår
være oppfylt:
-
Vesentlighet: Avviket må utgjøre en mangel i avhendingslovens forstand.
-
Reklamasjon: Du må ha reklamert over mangelen innen rimelig tid etter at du oppdaget
eller burde ha oppdaget den.
Vesentlighet:
Om et avvik i tilstandsrapporten utgjør en mangel, beror på en konkret vurdering av alle
relevante omstendigheter. De samme vurderingstemaene som gjelder for mangler generelt, vil
være relevante også her, se punkt «Hva er en mangel?» ovenfor.
Reklamasjon:
Du må reklamere over mangelen innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha
oppdaget den, jf. avhendingsloven § 4-19. Hva som er rimelig tid, avhenger av
mangelenes art og omfang, og selgers muligheter for å avhjelpe mangelen.
Eksempel: Du oppdager en fuktskade på badet tre måneder etter overtakelsen. Du bør
reklamere over skaden til selger så snart som mulig, og senest innen fem år etter
overtakelsen.
Former for kompensasjon: Prisavslag, erstatning og heving
Dersom vilkårene for å kreve kompensasjon er oppfylt, kan du ha krav på:
-
Prisavslag: Prisavslaget skal settes slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt pris
svarer til forholdet mellom tingens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. -
Erstatning: Erstatning skal dekke det økonomiske tapet du har lidt som følge av
mangelen. -
Heving: Heving innebærer at kjøpet går tilbake, og at du får tilbake kjøpesummen mot
å gi boligen tilbake til selger. Heving er bare aktuelt dersom mangelen er vesentlig.
Håndtering av avvik: En steg-for-steg veiledning
Dersom du oppdager et avvik mellom tilstandsrapporten og boligens faktiske tilstand, bør du
følge disse stegene:
-
Dokumentasjon: Ta bilder og noter ned alle detaljer om avviket.
-
Kontakt selger: Ta kontakt med selger og informer om avviket.
-
Reklamasjon: Send en skriftlig reklamasjon til selger innen rimelig tid.
Reklamasjonen bør inneholde en beskrivelse av avviket, og hva du krever. -
Forhandlinger: Forsøk å komme til enighet med selger om en løsning.
-
Juridisk bistand: Dersom du ikke kommer til enighet med selger, bør du kontakte en
advokat for å få bistand.
Oppsummering: Dine rettigheter ved feil i tilstandsrapporten
En tilstandsrapport er et viktig verktøy ved omsetning av bruktboliger, men den er ingen
garanti mot feil og mangler. Avhendingsloven og ulovfestet rett gir deg som kjøper vern mot
avvik i tilstandsrapporten, men det er viktig å kjenne til dine rettigheter og hvordan du skal
gå frem for å kreve kompensasjon. Dersom du oppdager et avvik, bør du reklamere over
dette til selger innen rimelig tid, og søke juridisk bistand dersom du ikke kommer til enighet
med selger om en løsning.