§ 7-7. Fremleietakers stilling ved opphør av hovedleieavtalen
Sier utleieren opp hovedleieavtalen, har hovedleieren overfor fremleieren plikt til å protestere etter § 9-8. Hovedleieren har likevel ikke plikt til å protestere dersom hovedleieren underretter fremleieren om oppsigelsen senest 15 dager før fristen for å protestere etter reglene i § 9-8 løper ut.
Fremleieren har en selvstendig rett til å protestere mot oppsigelsen etter § 9-8, innen den fristen som gjelder for hovedleieren. Har utleieren godkjent fremleieren, skal utleieren samtidig sende gjenpart av oppsigelsen til fremleieren. Oppsigelsen skal opplyse om at fremleieren kan protestere mot oppsigelsen innen én måned etter at hovedleieren har mottatt den. Har fremleieren protestert innen fristen, skal eventuelt søksmål rettes også mot hovedleieren. Er reglene i annet og tredje punktum ikke fulgt, er oppsigelsen ugyldig.
Fremleieren kan kreve erstatning av hovedleieren for det økonomiske tapet som er en følge av bortfallet av hovedleieavtalen. Dette gjelder likevel ikke så langt hovedleieren godtgjør at bortfallet eller tapet skyldes forhold utenfor hovedleierens kontroll, som hovedleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning da fremleieavtalen ble inngått, eller unngå eller overvinne følgene av. Bestemmelsene i §§ 2-13 annet til femte ledd og 2-14 gjelder tilsvarende.
Innledning: Beskyttelse av fremleietaker ved oppsigelse
Framleie, eller subleie, oppstår når en leietaker (hovedleietaker) overlater hele eller deler av sin bruksrett til en tredjeperson (fremleietaker) uten å selv si opp leieavtalen med utleier. Fremleietakeren befinner seg i en sårbar posisjon, da deres rett til å bo i husrommet er avhengig av hovedleieavtalens gyldighet. Dersom utleier sier opp hovedleieavtalen, vil også fremleieavtalen opphøre, og fremleietakeren kan bli tvunget til å flytte. For å beskytte fremleietakerens interesser i slike situasjoner, har lovgiveren innført bestemmelser i husleieloven § 7-7 som gir fremleietakeren visse rettigheter.
Denne artikkelen gir en omfattende og detaljert analyse av husleieloven § 7-7, med fokus på å belyse alle aspekter ved fremleietakers rettigheter ved opphør av hovedleieavtalen. Vi vil utforske bestemmelsens virkeområde, sentrale begreper, fremleietakers rett til å protestere, utleiers varslingsplikt, hovedleietakers ansvar overfor fremleietakeren, og praktiske eksempler. Målet er å gi en grundig forståelse av hvordan § 7-7 fungerer i praksis, både for jurister og for lekfolk som ønsker å forstå sine rettigheter og plikter i leieforhold.
§ 7-7. Fremleietakers stilling ved opphør av hovedleieavtalen
Sier utleieren opp hovedleieavtalen, har hovedleieren overfor fremleieren plikt til å protestere etter § 9-8. Hovedleieren har likevel ikke plikt til å protestere dersom hovedleieren underretter fremleieren om oppsigelsen senest 15 dager før fristen for å protestere etter reglene i § 9-8 løper ut.
Fremleieren har en selvstendig rett til å protestere mot oppsigelsen etter § 9-8, innen den fristen som gjelder for hovedleieren. Har utleieren godkjent fremleieren, skal utleieren samtidig sende gjenpart av oppsigelsen til fremleieren. Oppsigelsen skal opplyse om at fremleieren kan protestere mot oppsigelsen innen én måned etter at hovedleieren har mottatt den. Har fremleieren protestert innen fristen, skal eventuelt søksmål rettes også mot hovedleieren. Er reglene i annet og tredje punktum ikke fulgt, er oppsigelsen ugyldig.
Fremleieren kan kreve erstatning av hovedleieren for det økonomiske tapet som er en følge av bortfallet av hovedleieavtalen. Dette gjelder likevel ikke så langt hovedleieren godtgjør at bortfallet eller tapet skyldes forhold utenfor hovedleierens kontroll, som hovedleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning da fremleieavtalen ble inngått, eller unngå eller overvinne følgene av. Bestemmelsene i §§ 2-13 annet til femte ledd og 2-14 gjelder tilsvarende.
Nærmere om virkeområdet til § 7-7
Utleiers oppsigelse av hovedleieavtalen
§ 7-7 kommer til anvendelse når utleier sier opp hovedleieavtalen. Dette kan skje både ved tidsubestemte og tidsbestemte leieavtaler, men det er vanligst ved tidsubestemte leieavtaler.
Hovedleietakers plikt til å protestere
Første ledd i § 7-7 fastslår at hovedleietakeren har en plikt til å protestere mot utleiers oppsigelse av hovedleieavtalen, dersom hovedleietakeren har fremleiet hele eller deler av boligen. Denne plikten er ment å beskytte fremleietakeren, da en protest fra hovedleietakeren kan føre til at utleier må reise søksmål for å få oppsigelsen kjent gyldig.
Unntak fra protestplikten
Hovedleietakeren er fritatt fra protestplikten dersom han underretter fremleietakeren om oppsigelsen senest 15 dager før fristen for å protestere løper ut. Dette gir fremleietakeren mulighet til å selv protestere mot oppsigelsen, dersom hovedleietakeren ikke ønsker å gjøre det.
Fremleietakers selvstendige rett til å protestere
Annet ledd i § 7-7 gir fremleietakeren en selvstendig rett til å protestere mot utleiers oppsigelse av hovedleieavtalen. Fremleietakeren kan protestere innen den samme fristen som gjelder for hovedleietakeren, som vanligvis er én måned etter at oppsigelsen er mottatt.
Utleiers varslingsplikt
Dersom utleier har godkjent fremleietakeren, har utleier en plikt til å varsle fremleietakeren om oppsigelsen av hovedleieavtalen. Utleier skal sende en gjenpart av oppsigelsen til fremleietakeren samtidig som oppsigelsen sendes til hovedleietakeren. Oppsigelsen skal også opplyse om at fremleietakeren har rett til å protestere mot oppsigelsen.
Søksmål mot både hovedleietaker og fremleietaker
Dersom fremleietakeren protesterer mot oppsigelsen, skal et eventuelt søksmål fra utleier rettes mot både hovedleietakeren og fremleietakeren. Dette sikrer at fremleietakeren får mulighet til å ivareta sine interesser i retten.
Ugyldig oppsigelse
Dersom utleier ikke overholder reglene om varslingsplikt og søksmålsplikt overfor fremleietakeren, er oppsigelsen ugyldig. Dette innebærer at verken hovedleietakeren eller fremleietakeren trenger å flytte ut.
Hovedleietakers erstatningsansvar
Tredje ledd i § 7-7 regulerer hovedleietakerens erstatningsansvar overfor fremleietakeren, dersom hovedleieavtalen faller bort. Fremleietakeren kan kreve erstatning fra hovedleietakeren for det økonomiske tapet som er en følge av bortfallet av hovedleieavtalen.
Unntak fra erstatningsansvaret
Hovedleietakeren er fritatt for erstatningsansvar dersom han kan godtgjøre at bortfallet av hovedleieavtalen skyldes forhold utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning da fremleieavtalen ble inngått, eller unngå eller overvinne følgene av.
Kontrollansvar
Bestemmelsene i §§ 2-13 annet til femte ledd og 2-14 om kontrollansvar gjelder tilsvarende for hovedleietakerens erstatningsansvar overfor fremleietakeren. Dette innebærer at hovedleietakeren i utgangspunktet er ansvarlig for alle tap som fremleietakeren lider som følge av bortfallet av hovedleieavtalen, med mindre hovedleietakeren kan bevise at tapet skyldes en hindring utenfor hans kontroll.
Eksempler
Eksempel 1
Leietaker Lise leier en leilighet av utleier Ole. Lise fremleier et rom i leiligheten til sin venninne, Marte. Ole sier opp hovedleieavtalen fordi han skal selge leiligheten.
I dette tilfellet har Lise plikt til å protestere mot oppsigelsen, jf. § 7-7 første ledd. Dersom Lise ikke protesterer, kan Marte bli tvunget til å flytte ut, selv om hun ikke har gjort noe galt.
Eksempel 2
Leietaker Kari leier en enebolig av utleier Per. Kari fremleier hele eneboligen til et vennepar, Ole og Anne. Per sier opp hovedleieavtalen fordi han skal bruke eneboligen selv. Per sender samtidig en gjenpart av oppsigelsen til Ole og Anne, og oppsigelsen opplyser om at Ole og Anne har rett til å protestere.
I dette tilfellet har Per overholdt sin varslingsplikt overfor fremleietakerne, jf. § 7-7 annet ledd. Ole og Anne har nå én måned på seg til å protestere mot oppsigelsen. Dersom de protesterer, må Per reise søksmål mot både Kari, Ole og Anne, dersom han ønsker å opprettholde oppsigelsen.
Eksempel 3
Leietaker Lars leier en leilighet av utleier Marte. Lars fremleier et rom i leiligheten til sin bror, Petter. Marte sier opp hovedleieavtalen fordi Lars ikke har betalt leie på tre måneder. Lars underretter Petter om oppsigelsen mer enn 15 dager før fristen for å protestere løper ut.
I dette tilfellet har Lars overholdt sin varslingsplikt overfor Petter, jf. § 7-7 første ledd. Lars er derfor fritatt fra sin plikt til å protestere mot oppsigelsen. Petter kan imidlertid selv velge å protestere mot oppsigelsen, dersom han ønsker det.
Oppsummering
Husleieloven § 7-7 gir fremleietakere et viktig vern ved oppsigelse av hovedleieavtalen. Bestemmelsen gir fremleietakeren en selvstendig rett til å protestere mot oppsigelsen, og den pålegger utleier en varslingsplikt overfor fremleietakeren. Hovedleietakeren har et erstatningsansvar overfor fremleietakeren dersom hovedleieavtalen faller bort, med mindre bortfallet skyldes forhold utenfor hovedleietakerens kontroll.
Metabeskrivelse (kort)
Fremleie og oppsigelse? Lær om dine rettigheter som fremleietaker i Husleieloven § 7-7.