§ 7-6. Godkjenning ved passivitet
Svarer ikke utleieren på en skriftlig søknad om godkjenning etter bestemmelsene i §§ 7-1 til 7-5 innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning.
Innledning: Effektivitet og forutsigbarhet i godkjenningsprosessen
I leieforhold kan det oppstå situasjoner der leietaker ønsker å ta opp et nytt medlem i husstanden eller fremleie hele eller deler av boligen. I slike tilfeller krever husleieloven ofte at utleier godkjenner den nye beboeren eller fremleietakeren. Denne godkjenningsprosessen kan imidlertid bli en kilde til frustrasjon og usikkerhet for leietaker, dersom utleier ikke responderer på søknaden innen rimelig tid. For å sikre en effektiv og forutsigbar godkjenningsprosess, har lovgiveren innført bestemmelsen om godkjenning ved passivitet i husleieloven § 7-6.
Denne artikkelen gir en omfattende og detaljert analyse av husleieloven § 7-6, med fokus på å belyse alle aspekter ved godkjenning ved passivitet i leieforhold. Vi vil utforske bestemmelsens virkeområde, sentrale begreper, vilkår for godkjenning ved passivitet, rettsvirkninger, unntak, og forholdet til andre relevante bestemmelser i husleieloven. Målet er å gi en grundig forståelse av hvordan godkjenning ved passivitet fungerer i praksis, både for jurister og for lekfolk som ønsker å forstå sine rettigheter og plikter i leieforhold.
Nærmere om virkeområdet til § 7-6
Godkjenningsplikt etter §§ 7-1 til 7-5
§ 7-6 kommer til anvendelse i situasjoner der utleier har en godkjenningsplikt etter bestemmelsene i husleieloven §§ 7-1 til 7-5. Disse bestemmelsene regulerer:
-
§ 7-1: Opptak i husstand: Opptak av andre personer i husstanden enn leietakerens ektefelle/samboer, slektninger i rett opp- eller nedstigende linje, og fosterbarn, krever godkjenning fra utleier.
-
§ 7-3: Framleie av del av bolig: Framleie av deler av boligen, der hovedleietakeren selv bor i boligen, krever godkjenning fra utleier.
-
§ 7-4: Framleie av bolig ved midlertidig fravær: Framleie av hele boligen ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, krever godkjenning fra utleier.
-
§ 7-5: Framleie ved tidsbestemte leieavtaler: Framleie av boligen for resten av leietiden, dersom leieavtalen er inngått for en bestemt tid, krever godkjenning fra utleier.
Skriftlig søknad
For at § 7-6 skal komme til anvendelse, må leietaker ha sendt en skriftlig søknad om godkjenning til utleier. En muntlig søknad er ikke tilstrekkelig.
Frist på én måned
Utleier har én måned på seg til å svare på leietakerens søknad om godkjenning. Fristen begynner å løpe fra den dagen utleier mottar søknaden.
Godkjenning ved passivitet
Dersom utleier ikke svarer på søknaden innen fristen på én måned, skal dette regnes som godkjenning av søknaden. Dette innebærer at leietaker kan ta opp det nye husstandsmedlemmet, eller fremleie boligen, uten å innhente ytterligere samtykke fra utleier.
Rettsvirkninger av godkjenning ved passivitet
Godkjenning ved passivitet har samme rettsvirkninger som en uttrykkelig godkjenning fra utleier. Dette innebærer at:
-
Leietaker har rett til å ta opp det nye husstandsmedlemmet, eller fremleie boligen, i samsvar med søknaden.
-
Utleier kan ikke senere nekte godkjenning, med mindre det oppstår nye forhold som gir saklig grunn til det.
Unntak fra § 7-6
Det finnes ingen uttrykkelige unntak fra § 7-6 i husleieloven. Imidlertid kan det tenkes at bestemmelsen ikke kommer til anvendelse i visse situasjoner, for eksempel:
-
Dersom partene har avtalt en annen frist: Partene kan i leieavtalen avtale en annen frist for utleiers svar på søknaden om godkjenning.
-
Dersom det er umulig for utleier å svare innen fristen: For eksempel, dersom utleier er alvorlig syk eller på reise, og ikke har mulighet til å svare på søknaden innen fristen, kan det tenkes at § 7-6 ikke kommer til anvendelse.
Eksempler
Eksempel 1
Leietaker Lise sender en skriftlig søknad til utleier Ole om å få godkjent sin samboer, Per, som nytt husstandsmedlem. Ole svarer ikke på søknaden innen én måned.
I dette tilfellet regnes Oles passivitet som godkjenning, og Lise kan la Per flytte inn i leiligheten uten å innhente ytterligere samtykke fra Ole, jf. § 7-6.
Eksempel 2
Leietaker Kari sender en skriftlig søknad til utleier Per om å få godkjenne framleie av et rom i leiligheten sin til en student, Marte. Per er på ferie og har ikke tilgang til e-post eller telefon. Per svarer derfor ikke på søknaden innen én måned.
I dette tilfellet kan det tenkes at § 7-6 ikke kommer til anvendelse, da det var umulig for Per å svare på søknaden innen fristen. Kari bør i så fall kontakte Per når han er tilbake fra ferie for å få en avklaring på søknaden.
Eksempel 3
Leietaker Lars sender en skriftlig søknad til utleier Marte om å få godkjenne framleie av hele leiligheten sin i ett år, mens han er på utveksling i utlandet. Marte svarer på søknaden etter tre uker og nekter å godkjenne framleien fordi hun mener at fremleietakeren, Ole, har dårlig betalingsevne.
I dette tilfellet har Marte svart på søknaden innen fristen på én måned, og § 7-6 kommer derfor ikke til anvendelse. Martes avslag på søknaden må vurderes etter reglene om saklig grunn i § 7-4. Dersom Marte ikke har saklig grunn for å nekte godkjenning, kan Lars enten heve leieavtalen, si opp leieavtalen, eller kreve erstatning fra Marte.
Oppsummering
Husleieloven § 7-6 er en viktig bestemmelse som skal sikre en effektiv og forutsigbar godkjenningsprosess i leieforhold. Bestemmelsen fastslår at utleiers passivitet, i form av manglende svar på en skriftlig søknad om godkjenning innen én måned, skal regnes som godkjenning. Dette gir leietaker en større grad av sikkerhet og forhindrer at utleier kan trenere godkjenningsprosessen.
Metabeskrivelse (kort)
Venter du på svar fra utleier? Lær om godkjenning ved passivitet i Husleieloven § 7-6 og dine rettigheter som leietaker.