Husleieloven § 3-6: Garanti – Sikkerhet for utleier, trygghet for leietaker
I et leieforhold er det naturlig at utleier ønsker en viss sikkerhet for at leietakeren oppfyller sine forpliktelser. En vanlig måte å sikre dette på er gjennom en garanti. Husleieloven § 3-6 regulerer bruken av garanti i leieforhold, og balanserer utleiers behov for sikkerhet med leietakers rett til en rettferdig og forutsigbar avtale.
Husleieloven § 3-6. Garanti
Det kan avtales at leieren til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal stille garanti. Garantibeløpet kan sammen med depositum etter § 3-5 ikke overstige summen av seks måneders leie. Det kan ikke avtales med virkning for leierens regressansvar at garantisten skal ha rett til å utbetale garantien uten hensyn til leierens innsigelser mot utleierens krav.
Forholdet til andre paragrafer
Paragraf 3-6 må sees i sammenheng med en rekke andre bestemmelser i husleieloven, særlig:
-
§ 3-1: Denne paragrafen fastsetter hvordan leien skal fastsettes, enten som et bestemt beløp eller som “markedsleie”. Garantien skal sikre utleiers krav på denne leien.
-
§ 3-5: Denne paragrafen regulerer bruken av depositum i leieforhold. Garantibeløpet og depositumsbeløpet kan til sammen ikke overstige seks måneders leie.
-
§ 3-7: Denne paragrafen forbyr utleieren å kreve andre ytelser fra leieren enn de som er uttrykkelig tillatt i loven. Dette innebærer at utleieren ikke kan kreve andre former for sikkerhetsstillelse enn depositum og garanti.
-
§ 9-9: Denne paragrafen gir utleieren rett til å heve leieavtalen dersom leieren vesentlig misligholder sine plikter, inkludert manglende betaling av leie. Garantien skal sikre utleieren mot tap ved et slikt mislighold.
Hva er en garanti?
En garanti er en avtale der en tredjepart, garantisten, forplikter seg til å dekke et pengekrav som kreditor (utleier) har mot debitor (leietaker), dersom debitor ikke selv oppfyller sin forpliktelse.
I et leieforhold vil garantien typisk sikre utleiers krav på:
-
Skyldig leie: Dersom leietakeren ikke betaler leien til avtalt tid, kan utleieren kreve at garantisten dekker det utestående beløpet.
-
Skader på husrommet: Dersom leietakeren forårsaker skade på husrommet utover normal slitasje, kan utleieren kreve at garantisten dekker reparasjonskostnadene.
-
Utgifter ved fravikelse: Dersom leietakeren må kastes ut av husrommet på grunn av mislighold, kan utleieren kreve at garantisten dekker utgiftene til namsmannen og andre relaterte kostnader.
-
Andre krav som reiser seg av leieavtalen: Dette kan for eksempel være utgifter til strøm, vann og varme som leietakeren er forpliktet til å betale, men ikke har betalt.
Hvem kan være garantist?
En garantist kan være:
-
Finansinstitusjon: Banker og andre finansinstitusjoner tilbyr ofte garantistillelser mot et gebyr (provisjon).
-
Arbeidsgiver: Noen arbeidsgivere stiller garanti for sine ansatte som leier bolig.
-
Privatperson: Slektninger eller venner kan stille garanti for leietakeren.
Begrensninger for garantibeløp
Husleieloven § 3-6 setter en øvre grense for garantibeløpet. Garantibeløpet kan sammen med depositumsbeløpet ikke overstige seks måneders leie.
Dette innebærer at:
-
Dersom det er avtalt et depositum som tilsvarer seks måneders leie, kan det ikke avtales garanti i tillegg.
-
Dersom det er avtalt et depositum som tilsvarer tre måneders leie, kan garantibeløpet maksimalt være tre måneders leie.
-
Dersom det ikke er avtalt depositum, kan garantibeløpet maksimalt være seks måneders leie.
Formål med begrensningen
Begrensningen av garantibeløpet skal hindre at utleieren krever urimelig høy sikkerhet fra leietakeren. Dette skal gjøre det lettere for leietakere med svak økonomi å finne bolig, og skal hindre at leietakeren blir urimelig økonomisk belastet.
Leietakers regressansvar
Dersom garantisten må utbetale garantibeløpet til utleieren, har garantisten regresskrav mot leietakeren. Dette innebærer at leietakeren må betale tilbake til garantisten det beløpet som garantisten har utbetalt til utleieren.
Forbud mot “on demand”-klausuler
Husleieloven § 3-6 forbyr avtaler som gir garantisten rett til å utbetale garantien til utleieren uten hensyn til leietakerens innsigelser. Slike klausuler kalles ofte “on demand”-klausuler.
Formål med forbudet
Forbudet mot “on demand”-klausuler skal beskytte leietakeren mot urimelige krav fra utleieren. Leietakeren skal ha mulighet til å bestride utleiers krav, og garantisten skal ikke kunne utbetale garantibeløpet uten at det er avklart om utleiers krav er berettiget.
Pedagogisk eksempel
For å illustrere anvendelsen av § 3-6, kan vi se på et eksempel:
Kari leier en leilighet i en bygård. Utleieren krever at Kari stiller en garanti på 12 måneders leie. Kari kan da vise til husleieloven § 3-6, som fastslår at garantibeløpet sammen med depositumsbeløpet ikke kan overstige seks måneders leie.
Utleieren foreslår da at Kari betaler et depositum på tre måneders leie, og stiller en garanti på tre måneders leie. Dette er tillatt etter § 3-6.
Kari inngår en garantiavtale med en bank. I avtalen er det en klausul som sier at banken skal utbetale garantibeløpet til utleieren “på forespørsel” (“on demand”). Kari kan da vise til § 3-6, som forbyr slike klausuler. Banken må endre avtalen slik at den ikke gir banken rett til å utbetale garantien uten hensyn til Karis innsigelser mot utleiers krav.
Nærmere om utleiers krav
For at utleieren skal kunne kreve at garantisten utbetaler garantibeløpet, må utleiers krav være forfalt. Dette innebærer at:
-
Leietakeren ikke har betalt leien til avtalt tid.
-
Leietakeren har forårsaket skade på husrommet, og ikke har utbedret skaden eller betalt for reparasjonen.
-
Leietakeren er kastet ut av husrommet, og ikke har betalt utgiftene til fravikelsen.
Utleieren må også kunne dokumentere sitt krav overfor garantisten. Dette kan for eksempel gjøres ved å legge fram:
-
Leiekontrakt
-
Ubetalte fakturaer
-
Bilder av skader på husrommet
-
Namsmannens kjennelse om fravikelse
Nærmere om leietakers innsigelser
Leietakeren har rett til å bestride utleiers krav. Dette kan for eksempel gjøres dersom:
-
Leietakeren mener at leien er for høy.
-
Leietakeren mener at skaden på husrommet ikke er forårsaket av leietakeren.
-
Leietakeren mener at utgiftene til fravikelsen er urimelig høye.
Dersom leietakeren bestrider utleiers krav, kan ikke garantisten utbetale garantibeløpet før tvisten er løst. Tvisten kan løses:
-
Ved forlik: Partene kan bli enige om et kompromiss.
-
Ved dom: En domstol kan avgjøre tvisten.
-
Ved avgjørelse av Husleietvistutvalget: Husleietvistutvalget kan avgjøre tvister om leie av bolig, jf. husleieloven § 12-5.
Oppsummering
Husleieloven § 3-6 regulerer bruken av garanti i leieforhold, og balanserer utleiers behov for sikkerhet med leietakers rett til en rettferdig og forutsigbar avtale. Paragrafen setter en øvre grense for garantibeløpet, og forbyr “on demand”-klausuler som gir garantisten rett til å utbetale garantien uten hensyn til leietakerens innsigelser.
Det er viktig at både utleiere og leietakere er kjent med reglene i § 3-6 for å unngå misforståelser og konflikter. Ved tvil om tolkningen av paragrafen, bør partene søke juridisk bistand.