Husleieloven § 3-5. Depositum – Kort forklart

Husleieloven § 3-5: Depositum i leieforhold

Innledning: Depositum – sikkerhet for utleier, trygghet for leietaker

Depositum er et sentralt element i mange husleieforhold, og fungerer som en sikkerhet for utleier mot potensielle økonomiske tap, samtidig som det gir leietaker en viss trygghet for at eventuelle berettigede krav mot utleier vil bli dekket. Husleieloven § 3-5 regulerer depositumsordningen i detalj, og fastsetter klare regler for både partenes rettigheter og plikter, samt finansinstitusjonens rolle i forvaltningen av depositumet.

§ 3-5. Depositum

Det kan avtales at leieren til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal deponere et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien.

Det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.

Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd. Leieren kan likevel kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

Etter leieforholdets opphør skal finansinstitusjonen etter krav fra utleieren med frigjørende virkning utbetale skyldig leie fra kontoen dersom:

a. partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen,
b. utleieren har dokumentert skyldig leie, og
c. leieren ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker etter at varselet etter femte ledd er sendt.
Krever utleieren utbetaling etter fjerde ledd, skal finansinstitusjonen varsle leieren om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til utleieren hvis leieren ikke innen fem uker etter at varselet er sendt, dokumenterer å ha reist søksmål. Varselet skal sendes til leierens oppgitte adresse og til en eventuell oppgitt elektronisk postadresse.

Hver av partene kan kreve utbetaling av det deponerte beløpet i samsvar med den annen parts skriftlige samtykke, rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom. Krever leieren utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal finansinstitusjonen varsle utleieren skriftlig om kravet og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen fem uker etter at varselet ble sendt, fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke finansinstitusjonen slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leieren ikke har trukket kravet tilbake, skal finansinstitusjonen med frigjørende virkning utbetale beløpet til leieren.

Utleieren dekker kostnadene med å opprette depositumskonto. Utleieren kan anvise i hvilken finansinstitusjon depositumskontoen skal opprettes så sant dette ikke er til vesentlig ulempe for leieren. Leieren plikter ikke å opprette depositumskonto i utlandet.

Avtalefrihet med begrensninger: hva kan avtales om depositum?

Husleieloven § 3-5 gir partene avtalefrihet når det gjelder depositum, men innenfor visse rammer. Det kan avtales at leietaker skal deponere et beløp til sikkerhet for:

skyldig leie: Dersom leietaker ikke betaler leie i tide, kan utleier kreve dekning fra depositumet.
skader på husrommet: Dersom leietaker forårsaker skade på husrommet utover normal slitasje, kan utleier kreve dekning fra depositumet.
utgifter ved fraviking: Dersom leietaker fraviker husrommet i strid med leieavtalen, for eksempel ved å flytte uten å si opp, kan utleier kreve dekning fra depositumet for utgifter knyttet til fravikelsen, som for eksempel utestående leie, rydding og rengjøring.
andre krav som reiser seg av leieavtalen: Dette kan for eksempel være krav på erstatning for tap som følge av leietakers mislighold av leieavtalen.

Maksimumsbeløp: seks måneders leie

Husleieloven § 3-5 setter en grense for hvor stort depositum utleier kan kreve. Maksimumsbeløpet er summen av seks måneders leie. Dette innebærer at utleier ikke kan kreve et depositum som er større enn dette, selv om partene skulle bli enige om det. Formålet med denne begrensningen er å beskytte leietaker mot urimelige økonomiske belastninger.

Endring av depositum i takt med leien

Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien. Dette innebærer at dersom leien økes, kan utleier kreve at depositumet økes tilsvarende, og dersom leien reduseres, kan leietaker kreve at depositumet reduseres tilsvarende. Uten en slik avtale vil depositumet forbli uendret, selv om leien endres.

Depositumskonto: særskilt konto i leietakers navn

Husleieloven § 3-5 stiller strenge krav til forvaltningen av depositumet. Beløpet skal settes inn på en særskilt konto i leietakers navn i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Dette innebærer at:

Utleier kan ikke disponere over depositumet fritt: Pengene tilhører leietaker, og utleier har bare en betinget rett til å bruke pengene til å dekke eventuelle krav som reiser seg av leieavtalen.
Depositumet er beskyttet mot utleiers kreditorer: Dersom utleier går konkurs, vil ikke depositumet inngå i konkursboet, da det tilhører leietaker.
Depositumet er beskyttet mot leietakers kreditorer: Dersom leietaker går konkurs, vil ikke depositumet inngå i konkursboet, da utleier har en betinget rett til pengene.

Renteinntekter: tilfaller leietaker

Depositumet skal plasseres på en konto med vanlige rentevilkår. Dette innebærer at leietaker har rett til å motta renteinntekter på depositumet. Leietaker kan kreve at rentene utbetales fra finansinstitusjonen uten utleiers samtykke.

Utbetaling av depositum etter leieforholdets opphør

Etter at leieforholdet er opphørt, kan depositumet utbetales til enten utleier eller leietaker, avhengig av om det foreligger berettigede krav mot leietaker. Husleieloven § 3-5 regulerer dette spørsmålet i detalj, og fastsetter en klar prosedyre for utbetaling:

Utleiers krav på skyldig leie: Utleier kan kreve at finansinstitusjonen utbetaler skyldig leie fra depositumskontoen dersom:
- Partene skriftlig har avtalt at leien skal godskrives en annen konto i den samme finansinstitusjonen.
- Utleier har dokumentert skyldig leie.
- Leietaker ikke dokumenterer å ha reist søksmål innen fem uker etter at varselet om utleiers krav er sendt.
Varslingsplikt: Dersom utleier krever utbetaling av depositum, skal finansinstitusjonen varsle leietaker om kravet, og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til utleier dersom leietaker ikke innen fem uker dokumenterer å ha reist søksmål. Varselet skal sendes til leietakers oppgitte adresse og til en eventuell oppgitt elektronisk postadresse.
Annen parts samtykke: Hver av partene kan kreve utbetaling av depositumet dersom den annen part gir sitt skriftlige samtykke. Dette gjelder uavhengig av om det foreligger skyldig leie eller andre krav.
Rettskraftig dom: Hver av partene kan også kreve utbetaling av depositumet dersom det foreligger en rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som rettskraftig dom, som fastslår at vedkommende har rett til beløpet.
Leietakers krav på depositum: Dersom leietaker krever utbetaling av depositum ut over opptjente renter, skal finansinstitusjonen varsle utleier om kravet, og opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leietaker dersom utleier ikke innen fem uker fremmer krav etter bestemmelsene i fjerde ledd eller dokumenterer å ha reist søksmål. Mottar ikke finansinstitusjonen slikt krav eller dokumentasjon innen fristen, og leietaker ikke har trukket kravet tilbake, skal finansinstitusjonen utbetale beløpet til leietaker.

Kostnader ved depositumskonto: dekkes av utleier

Utleier dekker kostnadene med å opprette depositumskontoen. Dette innebærer at leietaker ikke skal belastes med gebyrer eller andre kostnader knyttet til opprettelsen av kontoen.

Valg av finansinstitusjon: utleiers anvisningsrett med begrensninger

Utleier kan anvise i hvilken finansinstitusjon depositumskontoen skal opprettes, men anvisningen kan ikke medføre vesentlig ulempe for leietaker. Dette innebærer at utleier ikke kan kreve at kontoen skal opprettes i en finansinstitusjon som er urimelig vanskelig tilgjengelig for leietaker, for eksempel en bank som ligger langt unna leietakers bopel. Leietaker plikter heller ikke å opprette depositumskonto i utlandet.

Forholdet til andre lover

Husleieloven § 3-5 må ses i sammenheng med en rekke andre lover og regelverk som regulerer ulike aspekter ved depositumsordningen. De mest sentrale lovene i denne sammenhengen er:

Finansavtaleloven: Finansavtaleloven regulerer avtaler om finansielle tjenester, inkludert bankinnskudd. Depositumskontoen er et bankinnskudd, og reguleres derfor av finansavtaleloven.
Gjeldsbrevloven: Gjeldsbrevloven regulerer gjeldsbrev, som er et skriftlig bevis på en pengefordring. Utleiers krav på depositum kan i prinsippet dokumenteres med et gjeldsbrev.
Foreldelsesloven: Foreldelsesloven regulerer foreldelse av fordringer, og er relevant for både utleiers krav på depositum og leietakers krav på tilbakebetaling av depositum.
Tvangsfullbyrdelsesloven: Tvangsfullbyrdelsesloven regulerer tvangsfullbyrdelse av pengekrav og andre forpliktelser, og er relevant for blant annet utleiers adgang til å kreve dekning fra depositumet ved manglende leiebetaling.

Utkastets forarbeider

I forarbeidene til husleieloven, Ot.prp. nr. 82 (1997-98) og Innst. O. nr. 43 (1998-99), er det gitt en grundig redegjørelse for lovens formål og bestemmelsene om depositum. Departementet uttaler blant annet:

“Departementet foreslår at det også i den nye loven skal være adgang til å sikre krav som reiser seg av leieavtalen, ved depositum. Utleieren har et legitimt behov for å sikre seg mot leierens sviktende betalingsvilje og -evne.”

Videre heter det:

“Departementet går ikke inn for å videreføre gjeldende rett om at det er opp til partene å avtale hvorvidt depositumskontoen skal være rentebærende. I likhet med flere høringsinstanser foreslår departementet at kontoen skal være rentebærende. Det innbetalte depositum er penger som tilhører leieren, og han bør ha krav på at pengene plasseres på en økonomisk forsvarlig måte.”

Rettspraksis

Høyesterett har i en rekke avgjørelser tatt stilling til husleielovens bestemmelser om depositum. I Rt-2005-16 slo Høyesterett fast at utleier ikke kan kreve dekning fra depositumet for krav som ikke reiser seg av leieavtalen. Denne kjennelsen illustrerer at depositumet er øremerket til å dekke utleiers krav knyttet til leieforholdet, og at det ikke kan brukes som sikkerhet for andre krav utleier måtte ha mot leietaker.

Eksempler

For å illustrere anvendelsen av husleieloven § 3-5 kan vi se på noen konkrete eksempler:

Eksempel 1: Marte leier en leilighet av Peder. De avtaler et depositum på 30 000 kroner, som settes inn på en særskilt konto i Martes navn. Etter at leieforholdet er opphørt, krever Peder dekning fra depositumet for utestående leie på 10 000 kroner. Marte bestrider kravet, og dokumenterer at hun har reist søksmål. Finansinstitusjonen kan ikke utbetale depositumet til Peder før tvisten er avgjort.

Eksempel 2: Lars leier et lokale av Kari. De avtaler et depositum på 60 000 kroner, og at depositumet skal endres i takt med endringer i leien. Etter ett år økes leien fra 10 000 kroner til 12 000 kroner per måned. Kari kan kreve at depositumet økes til 72 000 kroner.

Eksempel 3: Ola leier en leilighet av Petter. De avtaler et depositum på 30 000 kroner. Etter at leieforholdet er opphørt, er det ingen utestående krav mot Ola. Ola kan kreve at finansinstitusjonen utbetaler depositumet til ham, inkludert opptjente renter.

Oppsummering

Husleieloven § 3-5 regulerer depositumsordningen i husleieforhold, og fastsetter klare regler for både utleiers og leietakers rettigheter og plikter. Paragrafen balanserer utleiers behov for sikkerhet med leietakers behov for trygghet og forutsigbarhet, og sikrer at depositumet forvaltes på en forsvarlig måte.

Avsluttende bemerkninger

Husleieloven § 3-5 er en viktig bestemmelse som bidrar til å skape et trygt og forutsigbart leiemarked. Paragrafen er utformet for å beskytte begge parter i leieforholdet, og for å sikre at depositumet forvaltes på en måte som ivaretar alles interesser. For å få en dypere forståelse av husleieloven § 3-5, er det nødvendig å sette seg inn i forarbeidene til loven og i relevant rettspraksis. Det er også viktig å være oppmerksom på forholdet til andre lover som regulerer depositumsordningen, for eksempel finansavtaleloven, gjeldsbrevloven, foreldelsesloven og tvangsfullbyrdelsesloven.