Husleieloven § 3-3. Oppgjørsmåte – Kort forklart

Husleieloven § 3-3: Hvordan betale husleie – dine rettigheter som leietaker

Innledning: Betalingsmåte og forfallsregler i husleieforhold

Husleieloven § 3-3 regulerer hvordan leietaker skal betale husleie, og fastsetter klare regler for både utleiers anvisningsrett og leietakers rettigheter. Paragrafen balanserer utleiers ønske om effektiv betaling med leietakers behov for trygghet og forutsigbarhet. Den slår fast at leietaker alltid har rett til å betale husleie gjennom en norsk finansinstitusjon, og definerer når betalingen anses for å ha skjedd i forhold til forfallsreglene.

§ 3-3. Oppgjørsmåte

Utleieren kan gi anvisning om overføringsmåten av leien dersom dette ikke medfører merutgifter eller vesentlig ulempe for leieren. Leieren har likevel alltid rett til å betale leie gjennom finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Leieren plikter ikke å overføre leie til utlandet.

Betaler leieren gjennom finansinstitusjon, skal betaling i forhold til forfallsreglene anses for skjedd når

a. beløpet er mottatt av finansinstitusjon i Norge, eller
b. et betalingsoppdrag er mottatt av finansinstitusjon i Norge, forutsatt at det er dekning for oppdraget.

Utleiers anvisningsrett: begrenset av leietakers interesser

Husleieloven § 3-3 første ledd gir utleier en viss grad av kontroll over betalingsmåten ved å tillate utleier å gi anvisning om overføringsmåten for leien. Dette innebærer at utleier kan bestemme for eksempel om leien skal betales via bankoverføring, giro eller kontant. Utleiers anvisningsrett er imidlertid begrenset av to viktige vilkår:

Merutgifter: Anvisningen kan ikke medføre merutgifter for leietaker. Dette innebærer at utleier ikke kan kreve at leietaker skal betale gebyrer eller andre kostnader knyttet til den anviste betalingsmåten.
Vesentlig ulempe: Anvisningen kan heller ikke medføre vesentlig ulempe for leietaker. Dette innebærer at utleier ikke kan kreve en betalingsmåte som er urimelig tungvint eller tidkrevende for leietaker.

Dersom utleiers anvisning ikke oppfyller disse vilkårene, kan leietaker nekte å følge anvisningen og i stedet velge en annen betalingsmåte som er rimelig og praktisk.

Leietakers rett til å betale gjennom finansinstitusjon

Uavhengig av utleiers anvisningsrett, har leietaker alltid rett til å betale leie gjennom en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Dette fremgår av husleieloven § 3-3 første ledd. Denne regelen gir leietaker en grunnleggende trygghet, da betaling gjennom en finansinstitusjon sikrer:

Dokumentasjon: Leietaker får en kvittering eller annen dokumentasjon for betalingen, som kan brukes som bevis dersom det oppstår tvist om hvorvidt leien er betalt.
Sporbarhet: Betalingen kan spores, noe som gjør det vanskeligere for utleier å bestride at betalingen har funnet sted.
Sikkerhet: Betalingen skjer gjennom et regulert system, noe som reduserer risikoen for svindel eller misbruk.

Forbud mot å kreve betaling til utlandet

Husleieloven § 3-3 første ledd slår fast at leietaker ikke plikter å overføre leie til utlandet. Dette er en viktig regel, da den beskytter leietaker mot å måtte betale ekstra gebyrer eller valutapåslag knyttet til utenlandsoverføringer. Utleier kan heller ikke kreve at leietaker skal opprette en bankkonto i utlandet for å betale husleie.

Når anses betalingen for skjedd?

Husleieloven § 3-3 annet ledd definerer når betalingen anses for å ha skjedd i forhold til forfallsreglene, dersom leietaker betaler gjennom en finansinstitusjon. Betalingen anses for skjedd når:

Beløpet er mottatt av finansinstitusjonen i Norge: Dette gjelder for eksempel ved kontante innbetalinger i banken.
Et betalingsoppdrag er mottatt av finansinstitusjonen i Norge, forutsatt at det er dekning for oppdraget: Dette gjelder for eksempel ved bankoverføringer eller betaling via nettbank. Det er et vilkår at det er dekning for oppdraget på leietakers konto på betalingstidspunktet.

Denne regelen er viktig for å beskytte leietaker mot å komme i betalingsmislighold dersom det oppstår forsinkelser i finansinstitusjonens systemer. Så lenge leietaker har sørget for at betalingen er kommet frem til finansinstitusjonen innen forfall, anses leien for betalt i tide, selv om det skulle ta noe tid før beløpet er tilgjengelig på utleiers konto.

Forholdet til andre lover

Husleieloven § 3-3 må ses i sammenheng med en rekke andre lover og regelverk som regulerer ulike aspekter ved betaling av husleie. De mest sentrale lovene i denne sammenhengen er:

Gjeldsbrevloven: Gjeldsbrevloven regulerer gjeldsbrev, som er et skriftlig bevis på en pengefordring. Husleie er et pengekrav, og kan i prinsippet dokumenteres med et gjeldsbrev.
Foreldelsesloven: Foreldelsesloven regulerer foreldelse av fordringer, og er relevant for blant annet utleiers krav på husleie. Dersom utleier ikke krever inn husleien innen foreldelsesfristen, vil kravet falle bort.
Tvangsfullbyrdelsesloven: Tvangsfullbyrdelsesloven regulerer tvangsfullbyrdelse av pengekrav og andre forpliktelser, og er relevant for blant annet utleiers adgang til å begjære tvangsfravikelse ved manglende leiebetaling.

Utkastets forarbeider

I forarbeidene til husleieloven, Ot.prp. nr. 82 (1997-98), er det gitt en grundig redegjørelse for lovens formål og bestemmelsene om betaling av leie. Departementet uttaler blant annet:

“Departementet foreslår å videreføre en rett for leier til å betale gjennom bank. Med unntak av typiske kontantkjøp hvor ytelsen mottas på stedet, gjennomføres betalinger i dag i alt overveiende grad gjennom bank. Både forbrukere og næringsdrivende har forlengst innrettet seg etter dette. En slik rett er også i overensstemmelse med annen pengekravslovgivning.”

Rettspraksis

Høyesterett har i en rekke avgjørelser tatt stilling til husleielovens bestemmelser om betaling av leie. I Rt-1997-1523 slo Høyesterett fast at leietaker ikke er i betalingsmislighold dersom betalingen er kommet frem til finansinstitusjonen innen forfall, selv om det skulle ta noe tid før beløpet er tilgjengelig på utleiers konto. Denne kjennelsen illustrerer at leietaker er beskyttet mot forsinkelser i finansinstitusjonens systemer, så lenge betalingen er foretatt i tide.

Eksempler

For å illustrere anvendelsen av husleieloven § 3-3 kan vi se på noen konkrete eksempler:

Eksempel 1: Marte leier en leilighet av Peder. Peder anviser at leien skal betales via bankoverføring til en bestemt konto. Marte kan følge denne anvisningen, eller hun kan velge å betale via en annen betalingsmåte som tilbys av en norsk finansinstitusjon, for eksempel giro eller nettbank.

Eksempel 2: Lars leier et lokale av Kari. Kari krever at Lars skal betale leien kontant. Lars kan nekte å følge denne anvisningen, og i stedet betale via en norsk finansinstitusjon.

Eksempel 3: Ola leier en leilighet av Petter. Leien forfaller til betaling den 1. i hver måned. Ola betaler leien via nettbank den 30. i forrige måned. Betalingen er kommet frem til banken innen forfall, og Ola er derfor ikke i betalingsmislighold, selv om det tar noen dager før beløpet er tilgjengelig på Petters konto.

Oppsummering

Husleieloven § 3-3 regulerer betalingsmåten i husleieforhold, og gir leietaker en grunnleggende rett til å betale leie gjennom en norsk finansinstitusjon. Utleier kan gi anvisning om overføringsmåten, men anvisningen kan ikke medføre merutgifter eller vesentlig ulempe for leietaker. Leietaker plikter ikke å overføre leie til utlandet. Betaler leietaker gjennom en finansinstitusjon, anses betalingen for skjedd når beløpet eller betalingsoppdraget er mottatt av finansinstitusjonen i Norge, forutsatt at det er dekning for oppdraget.

Avsluttende bemerkninger

Husleieloven § 3-3 er en viktig bestemmelse som sikrer en trygg og forutsigbar betalingsmåte i husleieforhold. Paragrafen balanserer utleiers og leietakers interesser, og gir klare regler for både utleiers anvisningsrett og leietakers rettigheter. For å få en dypere forståelse av husleieloven § 3-3, er det nødvendig å sette seg inn i forarbeidene til loven og i relevant rettspraksis. Det er også viktig å være oppmerksom på forholdet til andre lover som regulerer betaling av pengekrav, for eksempel gjeldsbrevloven, foreldelsesloven og tvangsfullbyrdelsesloven.