Husleieloven § 3-2 – kort forklart

Husleieloven § 3-2: Alt du trenger å vite om forfallstid for husleie

Husleieloven § 3-2 regulerer et av de mest grunnleggende aspektene ved et leieforhold: forfallstid for husleie. Denne paragrafen fastsetter når leien skal betales, og hvilke unntak som gjelder dersom betalingen hindres av forhold utenfor leietakers kontroll.

§ 3-2. Forfallstid
Er ikke annet avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned eller annen avtalt betalingstermin. Det kan ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn én måned.

Forfaller leien på en lørdag eller søndag, en helligdag, eller den 1. eller 17. mai, utskytes forfallsdagen til den nærmest påfølgende virkedag.

Forfallsdagen utskytes også så lenge betalingen hindres av stans i samferdselen eller betalingsformidlingen eller annet forhold utenfor leierens kontroll og som leieren ikke kan overvinne.

Forholdet til andre paragrafer

Paragraf 3-2 må sees i sammenheng med en rekke andre bestemmelser i husleieloven, særlig:

§ 3-1: Denne paragrafen fastsetter hvordan leien skal fastsettes, enten som et bestemt beløp eller som “markedsleie”.
§ 3-3: Denne paragrafen regulerer oppgjørsmåten for leien, og fastslår at leieren alltid har rett til å betale gjennom bank.
§ 3-8: Denne paragrafen gir leieren rett til å deponere omtvistet leie i en finansinstitusjon dersom det er uenighet om leiebeløpet.
§ 9-9: Denne paragrafen gir utleieren rett til å heve leieavtalen dersom leieren vesentlig misligholder sine plikter, inkludert manglende betaling av leie.

Hovedregel: forskuddsvis betaling

Husleieloven § 3-2 fastslår at utleieren, som hovedregel, kan kreve at leien betales forskuddsvis. Dette innebærer at leien skal betales før den aktuelle leieperioden starter.

Dersom partene ikke har avtalt noe annet, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned. Partene kan imidlertid avtale en annen betalingstermin, for eksempel hver fjortende dag eller hver uke.

Det er viktig å merke seg at det er et absolutt forbud mot å avtale forskuddsbetaling for lengre tid enn én måned. Dette er en viktig beskyttelsesregel for leieren, og skal hindre at utleieren krever store forskuddsbeløp som kan være vanskelige for leieren å betale.

Unntak: utskyting av forfallsdag

Paragraf 3-2 inneholder to viktige unntak fra hovedregelen om forskuddsvis betaling:

Forfall på helligdager: Dersom leien forfaller på en lørdag, søndag, helligdag, eller den 1. eller 17. mai, utskytes forfallsdagen til den nærmest påfølgende virkedag. Dette er en praktisk regel som skal hindre at leieren kommer i betalingsmislighold dersom forfallsdagen faller på en dag da det er vanskelig å betale.
Hindringer utenfor leierens kontroll: Forfallsdagen utskytes også så lenge betalingen hindres av forhold utenfor leierens kontroll, og som leieren ikke kan overvinne. Dette er en viktig beskyttelsesregel for leieren, og skal hindre at leieren kommer i betalingsmislighold dersom betalingen hindres av forhold som leieren ikke kan noe for.

Nærmere om hindringer utenfor leierens kontroll

For at forfallsdagen skal kunne utskytes på grunn av hindringer utenfor leierens kontroll, må tre vilkår være oppfylt:

Ytre hindring: Det må foreligge en ytre hindring som faktisk gjør det umulig for leieren å betale til avtalt tid. I lovteksten er det nevnt to eksempler på slike hindringer: stans i samferdselen og stans i betalingsformidlingen.
- Stans i samferdselen kan for eksempel være en snøstorm som gjør det umulig å komme seg til banken, eller en streik som lammer kollektivtrafikken.
- Stans i betalingsformidlingen kan for eksempel være en bankstreik som gjør det umulig å betale via nettbank, eller en teknisk feil som fører til at betalingssystemet er nede.
Utenfor leierens kontroll: Hindringen må ligge utenfor leierens kontroll. Dette innebærer at hindringen må være forårsaket av forhold som leieren ikke har noen innflytelse over. For eksempel vil ikke leierens egen glemsomhet eller manglende planlegging være en hindring utenfor leierens kontroll.
Umulig å overvinne: Hindringen må være av en slik art at leieren ikke kan overvinne den, selv med rimelige tiltak. For eksempel vil det ikke være tilstrekkelig at leieren har glemt bankkortet sitt hjemme dersom det er mulig å betale med et annet kort, eller å få noen til å hente kortet.

Eksempler på hindringer utenfor leierens kontroll

For å illustrere anvendelsen av regelen om utskyting av forfallsdag, kan vi se på noen konkrete eksempler:

Eksempel 1: Leien forfaller til betaling den 1. januar, som er en helligdag. Forfallsdagen utskytes da til den 2. januar, som er den nærmest påfølgende virkedag.
Eksempel 2: Leien forfaller til betaling den 15. februar. Den 14. februar rammes landet av en kraftig snøstorm som gjør det umulig for leieren å komme seg til banken for å betale. Forfallsdagen utskytes da til den 16. februar, som er den første dagen etter at hindringen er bortfalt.
Eksempel 3: Leien forfaller til betaling den 1. mars. Den 28. februar starter en bankstreik som gjør det umulig for leieren å betale via nettbank. Leieren har imidlertid et annet bankkort som kan brukes til å betale i butikk. Forfallsdagen utskytes da ikke, da leieren har mulighet til å overvinne hindringen.

Konsekvenser av manglende betaling

Dersom leieren ikke betaler husleien til avtalt tid, og det ikke foreligger noen gyldig grunn til utskyting av forfallsdagen, vil dette være et mislighold av leieavtalen.

Ved betalingsmislighold kan utleieren gjøre en rekke misligholdssanksjoner gjeldende, blant annet:

Krav på forsinkelsesrente: Utleieren har krav på forsinkelsesrente fra forfallsdagen, jf. lov om renter ved forsinket betaling m.m. § 3.
Oppsigelse eller heving: Dersom betalingsmisligholdet er vesentlig, kan utleieren si opp eller heve leieavtalen, jf. husleieloven § 9-5 og § 9-9.
- Hva som regnes som vesentlig mislighold må vurderes konkret, men gjentatte eller langvarige forsinkelser med leiebetalingen vil ofte være tilstrekkelig.
Tvangsfravikelse: Dersom leieren ikke flytter etter oppsigelse eller heving, kan utleieren begjære tvangsfravikelse hos namsmyndighetene, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2.

Oppsummering

Husleieloven § 3-2 regulerer forfallstid for husleie, og fastslår at leien som hovedregel skal betales forskuddsvis. Paragrafen inneholder imidlertid viktige unntak dersom forfallsdagen faller på en helligdag, eller dersom betalingen hindres av forhold utenfor leierens kontroll.

Det er viktig at både utleiere og leietakere er kjent med reglene i § 3-2 for å unngå misforståelser og konflikter. Ved tvil om tolkningen av paragrafen, bør partene søke juridisk bistand.