Husleieloven § 2-9: En grundig gjennomgang av leietakers rett til å fastholde leieavtalen ved forsinket overlevering
Innledning
Husleieloven § 2-9 omhandler en situasjon som kan oppstå ved inngåelse av leieforhold: Forsinket overlevering av husrommet. Paragrafen slår fast at dersom utleier ikke stiller husrommet til leietakers disposisjon til avtalt tid, kan leietaker velge å fastholde leieavtalen og kreve at utleier oppfyller sin plikt til å overlevere husrommet.
Bestemmelsen gir leietaker et viktig verktøy for å sikre sin rett til å flytte inn i husrommet som avtalt, og for å unngå å bli stående uten et sted å bo. Samtidig balanserer paragrafen hensynet til utleier, ved å sette en grense for leietakers rett til å kreve oppfyllelse dersom dette vil påføre utleier en urimelig byrde.
§ 2-9. Leierens rett til å fastholde avtalen ved forsinkelse
Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid, kan leieren fastholde avtalen og kreve oppfyllelse dersom dette kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Leieren taper sin rett til å kreve oppfyllelse dersom leieren venter urimelig lenge med å fremme kravet.
Forholdet til andre paragrafer i husleieloven
§ 2-9 må leses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i husleieloven kapittel 2, som regulerer utleiers ansvar for mangler ved husrommet, og leietakers rettigheter ved mislighold fra utleiers side. Særlig relevant er forholdet til:
-
§ 2-1: Denne paragrafen regulerer tidspunktet for overlevering av husrommet. § 2-9 kommer til anvendelse dersom overleveringen skjer senere enn avtalt.
-
§ 2-11: Denne paragrafen gir leietaker rett til avslag i leien dersom husrommet ikke stilles til disposisjon til riktig tid. Leietaker kan velge å kreve avslag i leien i stedet for å kreve oppfyllelse etter § 2-9.
-
§ 2-12: Denne paragrafen gir leietaker rett til å heve leieavtalen dersom forsinkelsen medfører vesentlig mislighold. Leietaker kan velge å heve leieavtalen i stedet for å kreve oppfyllelse etter § 2-9.
-
§ 2-13: Denne paragrafen regulerer utleiers erstatningsansvar for tap som følge av forsinkelse. Leietaker kan velge å kreve erstatning i stedet for å kreve oppfyllelse etter § 2-9.
Nærmere om virkeområdet til § 2-9
“Stilles ikke husrommet til leierens disposisjon til riktig tid”
Første punktum i § 2-9 slår fast at bestemmelsen kommer til anvendelse dersom utleier ikke stiller husrommet til leietakers disposisjon “til riktig tid”. Dette innebærer at det må foreligge en forsinkelse fra utleiers side.
Hva som er “riktig tid” vil fremgå av leieavtalen. Dersom partene ikke har avtalt noe om tidspunkt for overlevering, kan leietaker kreve å overta bruken av husrommet ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, jf. husleieloven § 2-1 tredje ledd.
“Fastholde avtalen og kreve oppfyllelse”
Dersom det foreligger en forsinkelse, kan leietaker velge å “fastholde avtalen og kreve oppfyllelse”. Dette betyr at leietaker kan kreve at utleier stiller husrommet til disposisjon for ham, til tross for forsinkelsen.
Leietaker kan for eksempel kreve at utleier:
-
Frigjør husrommet: Dersom husrommet er opptatt av andre, for eksempel en tidligere leietaker, kan leietaker kreve at utleier sørger for at husrommet blir frigitt.
-
Fullfører nødvendige arbeider: Dersom husrommet ikke er ferdig innflyttingsklart, for eksempel fordi det pågår oppussing, kan leietaker kreve at utleier fullfører arbeidene.
-
Fjerner mangler: Dersom det foreligger mangler ved husrommet, kan leietaker kreve at utleier retter manglene.
“Urimelig kostnad eller ulempe”
Leietaker kan bare kreve oppfyllelse dersom dette kan skje “uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe”.
Hva som er “urimelig kostnad eller ulempe” må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Men det er klart at det må foreligge et betydelig misforhold mellom utleiers byrde ved å oppfylle, og leietakers interesse i å få husrommet stilt til disposisjon.
Her er noen eksempler på hva som kan regnes som “urimelig kostnad eller ulempe”:
-
Uforholdsmessige kostnader: For eksempel dersom det vil koste utleier et svært høyt beløp å utbedre en mangel som er oppstått etter at leieavtalen ble inngått.
-
Vesentlige ulemper: For eksempel dersom utleier må utsette egne planer for å kunne oppfylle leieavtalen, eller dersom oppfyllelse vil føre til store forstyrrelser for andre leietakere.
-
Umulighet: Dersom det er umulig for utleier å oppfylle leieavtalen, for eksempel fordi husrommet er blitt ødelagt i en brann, vil leietaker ikke kunne kreve oppfyllelse.
“Venter urimelig lenge med å fremme kravet”
Annet punktum i § 2-9 slår fast at leietaker taper sin rett til å kreve oppfyllelse dersom han “venter urimelig lenge med å fremme kravet”.
Hva som er “urimelig lenge” vil avhenge av omstendighetene i det enkelte tilfelle. Men det er klart at leietaker må reagere raskt dersom han ønsker å fastholde leieavtalen og kreve oppfyllelse.
Eksempler
For å illustrere hvordan § 2-9 fungerer i praksis, kan vi se på noen eksempler:
Eksempel 1: Leietaker Lise skal leie en leilighet av utleier Ole. Overleveringen av leiligheten skal skje 1. juni. 1. juni er leiligheten fortsatt opptatt av den tidligere leietakeren. Lise kontakter Ole og krever at han sørger for at leiligheten blir frigitt. Ole lover å ordne opp i situasjonen, og Lise gir ham en uke på seg.
I dette tilfellet har Lise handlet raskt og tydelig gitt uttrykk for at hun ønsker å fastholde leieavtalen. Dersom Ole ikke klarer å frigi leiligheten innen en uke, vil Lise kunne kreve oppfyllelse etter § 2-9.
Eksempel 2: Leietaker Kari skal leie et lokale av utleier Per. Overleveringen av lokalet skal skje 1. juli. 1. juli er lokalet ikke ferdig oppusset. Kari venter i to måneder uten å si ifra til Per om at hun ønsker å fastholde leieavtalen. 1. september kontakter Kari Per og krever at han fullfører oppussingen.
I dette tilfellet vil Kari kunne tape sin rett til å kreve oppfyllelse etter § 2-9. Kari har ventet urimelig lenge med å fremme kravet sitt, og Per kan ha innrettet seg på at Kari ikke lenger ønsker å leie lokalet.
Eksempel 3: Leietaker Lars skal leie en hybel av utleier Marte. Overleveringen av hybelen skal skje 1. august. 1. august er hybelen innflyttingsklar, men Lars oppdager at det er en lekkasje i taket. Lars kontakter Marte og krever at hun reparerer lekkasjen. Marte nekter å reparere lekkasjen, fordi hun mener at det vil koste for mye.
I dette tilfellet må det foretas en konkret vurdering av om kostnadene ved å reparere lekkasjen er “urimelige” i forhold til Lars’ interesse i å få hybelen stilt til disposisjon. Dersom kostnadene er svært høye, og lekkasjen er av mindre omfang, vil Marte kunne nekte å reparere lekkasjen. Men dersom kostnadene er moderate, og lekkasjen er av betydelig omfang, vil Lars kunne kreve oppfyllelse etter § 2-9.
Oppsummering
Husleieloven § 2-9 gir leietaker rett til å fastholde leieavtalen og kreve oppfyllelse dersom utleier ikke stiller husrommet til disposisjon til avtalt tid. Bestemmelsen balanserer hensynet til både leietaker og utleier, ved å sette en grense for leietakers rett til å kreve oppfyllelse dersom dette vil påføre utleier en urimelig byrde.
Det er viktig å være klar over denne bestemmelsen, både for leiere og utleiere, for å unngå misforståelser og unødvendige konflikter. Dersom det oppstår en forsinkelse med overleveringen av husrommet, er det viktig å søke juridisk bistand for å få avklart rettstilstanden.