Alt du trenger å vite om utleie av bolig “som den er”
Innledning til husleieloven § 2-5
Husleieloven § 2-5 regulerer utleiers ansvar for mangler ved husrommet når dette er leid ut “som det er” eller med lignende generelle forbehold. Bestemmelsen balanserer utleiers ønske om å begrense sitt ansvar med leiers behov for beskyttelse mot skjulte feil og mangler.
Paragrafen er en del av husleieloven kapittel 2, som omhandler overlevering av husrommet og krav til dets tilstand. Kapittel 2 er i utgangspunktet fravikelig ved leie av lokaler, men ufravikelig ved leie av bolig. Dette innebærer at bestemmelsene i § 2-5 er ufravikelige ved boligleie, men kan fravikes ved avtale mellom partene ved leie av lokaler.
§ 2-5. Husrom leid «som det er» e.l.
Selv om husrommet er leid «som det er» eller med liknende alminnelig forbehold, har det mangel dersom utleieren eller noen utleieren svarer for, har tilsidesatt sine plikter etter §§ 2-3 eller 2-4. Husrommet har også mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers.
Forholdet til andre paragrafer
§ 2-5 må leses i sammenheng med andre bestemmelser i husleieloven kapittel 2, særlig:
-
§ 2-3: regulerer utleiers plikt til å gi riktige opplysninger om husrommet.
-
§ 2-4: regulerer utleiers plikt til å gi leieren opplysninger om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få.
-
§ 2-6: regulerer leiers plikt til å undersøke husrommet før avtaleinngåelsen.
“Som den er”-klausulen
En “som den er”-klausul er et generelt forbehold som utleier tar ved utleie av husrommet. Klausulen skal gi uttrykk for at utleier ikke påtar seg ansvar for eventuelle feil eller mangler ved husrommet.
I praksis kan klausulen formuleres på ulike måter, for eksempel:
-
“Leies ut som den er”
-
“Leies ut i den stand den er”
-
“Leies ut i besiktiget stand”
Begrensninger i “som den er”-klausulen
Selv om utleier benytter en “som den er”-klausul, er ikke dette ensbetydende med at utleier fritas for alt ansvar for mangler ved husrommet. § 2-5 setter klare begrensninger i utleiers ansvarsfrihet.
Uriktige eller manglende opplysninger
Første punktum i § 2-5 slår fast at husrommet har en mangel dersom utleieren, eller noen utleieren svarer for, har tilsidesatt sine plikter etter §§ 2-3 eller 2-4. Dette innebærer at utleier ikke kan fraskrive seg ansvar for:
-
Uriktige opplysninger: Har utleier gitt uriktige opplysninger om husrommet, foreligger det en mangel, selv om husrommet er leid ut “som det er”. Dette gjelder uavhengig av om opplysningene er gitt muntlig eller skriftlig, og uavhengig av om utleier kan bebreides for å ha gitt uriktige opplysninger.
-
Manglende opplysninger: Har utleier unnlatt å gi leier opplysninger om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få, foreligger det en mangel. Dette gjelder selv om husrommet er leid ut “som det er”.
Vesentlig dårligere stand
Annet punktum i § 2-5 slår fast at husrommet har en mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers.
Dette innebærer at selv om utleier ikke har gitt uriktige eller manglende opplysninger, kan det likevel foreligge en mangel dersom husrommet er i en uventet dårlig forfatning.
Ved vurderingen av om husrommet er i “vesentlig dårligere stand” enn forventet, skal det legges vekt på:
-
Leiens størrelse: En høy leiepris gir leieren grunn til å forvente en høyere standard på husrommet.
-
Forholdene ellers: Her kan det blant annet legges vekt på boligens alder, beliggenhet, type bolig og hva som ellers er vanlig standard for tilsvarende boliger.
Virkningen av en mangel
Dersom det foreligger en mangel ved husrommet som omfattes av § 2-5, kan leieren gjøre gjeldende de samme misligholdsbeføyelsene som ved andre mangler. Leieren kan blant annet:
-
Kreve retting: Leieren kan kreve at utleier retter mangelen for egen regning.
-
Kreve prisavslag: Leieren kan kreve et forholdsmessig avslag i leien som tilsvarer den verdireduksjonen mangelen medfører.
-
Heve leieavtalen: Leieren kan heve leieavtalen dersom mangelen er vesentlig.
-
Kreve erstatning: Leieren kan kreve erstatning for det økonomiske tapet mangelen har påført ham.
Oppsummering
Husleieloven § 2-5 balanserer utleiers ønske om å begrense sitt ansvar med leiers behov for beskyttelse mot skjulte feil og mangler. Selv om husrommet er leid ut “som det er”, kan det likevel foreligge en mangel dersom utleier har gitt uriktige eller manglende opplysninger, eller dersom husrommet er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med. Foreligger det en mangel, kan leieren gjøre gjeldende de samme misligholdsbeføyelsene som ved andre mangler.