Husleieloven § 2-4: En grundig gjennomgang av utleiers plikt til å gi opplysninger om husrommet
Innledning til Husleieloven § 2-4
Husleieloven § 2-4 omhandler et sentralt aspekt ved leieforholdets inngåelse: Utleiers plikt til å gi leietaker tilstrekkelig informasjon om husrommet. Paragrafen slår fast at dersom leietaker ikke har fått opplysninger om forhold ved husrommet som utleier kjente eller måtte kjenne til, og som leietaker hadde grunn til å regne med å få, foreligger det en mangel. Dette innebærer at leietaker kan ha rett til å gjøre ulike misligholdsbeføyelser gjeldende, for eksempel krav på retting, avslag i leien, heving av leieavtalen, eller erstatning.
Bestemmelsen er ment å beskytte leietaker mot å inngå en leieavtale på sviktende grunnlag, og å sikre at leietaker har tilstrekkelig kunnskap om husrommet til å kunne ta en informert beslutning.
§ 2-4. Manglende opplysninger om husrommet
Det foreligger en mangel dersom leieren ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleieren kjente eller måtte kjenne til, og som leieren hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare når det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen.
Forholdet til andre paragrafer i husleieloven
§ 2-4 må leses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i husleieloven kapittel 2, som regulerer utleiers ansvar for mangler ved husrommet. Særlig relevant er forholdet til:
-
§ 2-2: Denne paragrafen definerer hva som generelt skal regnes som en mangel ved husrommet. § 2-4 utvider dette mangelsbegrepet til også å omfatte tilfeller der utleier har unnlatt å gi opplysninger som leietaker hadde grunn til å regne med å få.
-
§ 2-3: Denne paragrafen regulerer utleiers ansvar for å gi korrekte opplysninger om husrommet. § 2-4 supplerer denne bestemmelsen ved å gi leietaker et vern mot manglende opplysninger, uavhengig av om utleier bevisst har gitt uriktige opplysninger.
-
§ 2-6: Denne paragrafen regulerer leietakers plikt til å undersøke husrommet før avtaleinngåelsen. Dersom leietaker ikke undersøker husrommet, eller uten rimelig grunn unnlater å etterkomme utleiers oppfordring om å undersøke det, kan leietaker ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen.
-
§ 2-8: Denne paragrafen regulerer leietakers plikt til å reklamere over mangler innen rimelig tid. Dersom leietaker ikke reklamerer i tide, taper han sin rett til å gjøre mangelen gjeldende.
Nærmere om virkeområdet til § 2-4
Forhold ved husrommet
Bestemmelsen i § 2-4 omfatter alle typer forhold ved husrommet som kan være av betydning for leietakers beslutning om å inngå leieavtale. Det kan for eksempel være snakk om:
-
Fysiske forhold: For eksempel skader, mangler, eller slitasje på bygningen, installasjoner, eller utstyr. Det kan også være snakk om forhold som påvirker inneklimaet, for eksempel fukt, muggsopp, eller dårlig ventilasjon.
-
Rettslige forhold: For eksempel heftelser på eiendommen, servitutter, eller reguleringsplaner som begrenser leietakers bruksrett.
-
Faktiske forhold: For eksempel støy fra naboer, trafikk, eller byggevirksomhet. Det kan også være snakk om forhold som påvirker sikkerheten, for eksempel risiko for innbrudd eller brann.
“Kjente eller måtte kjenne til”
Utleier har plikt til å gi opplysninger om forhold ved husrommet som han “kjente eller måtte kjenne til”.
-
“Kjente til”: Dette omfatter alle forhold som utleier faktisk var klar over.
-
“Måtte kjenne til”: Dette omfatter forhold som utleier burde ha vært klar over, for eksempel forhold som er åpenbare, eller forhold som utleier burde ha oppdaget ved å foreta en enkel undersøkelse.
“Grunn til å regne med å få”
Utleier har bare plikt til å gi opplysninger om forhold som leietaker “hadde grunn til å regne med å få”. Dette innebærer at det må foretas en konkret vurdering av hva som er rimelig å forvente at utleier skal opplyse om, ut fra blant annet:
-
Husrommets art og standard: Det vil være rimelig å forvente mer detaljerte opplysninger om en eldre leilighet med synlig slitasje enn om en nybygd leilighet.
-
Leietakers kunnskap og erfaring: Det vil være rimelig å forvente mindre detaljerte opplysninger til en leietaker som har lang erfaring fra leiemarkedet enn til en førstegangsleietaker.
-
Omstendighetene rundt avtaleinngåelsen: Dersom leietaker inngår leieavtale uten å ha sett husrommet, vil det være rimelig å forvente mer detaljerte opplysninger enn dersom leietaker har vært på visning.
Innvirkningskravet
For at det skal foreligge en mangel etter § 2-4, er det ikke tilstrekkelig at utleier har unnlatt å gi opplysninger som leietaker hadde grunn til å regne med å få. Det må i tillegg kunne antas at unnlatelsen har “virket inn på avtalen”. Dette betyr at leietaker ikke ville ha inngått leieavtalen dersom han hadde fått de manglende opplysningene.
Hvorvidt unnlatelsen har virket inn på avtalen, må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Men det er klart at jo mer sentrale opplysningene er for leietakers beslutning, jo mer sannsynlig er det at unnlatelsen har virket inn på avtalen.
Eksempler
For å illustrere hvordan § 2-4 fungerer i praksis, kan vi se på noen eksempler:
Eksempel 1: Utleier Ole leier ut en leilighet i en eldre bygård. Ole vet at det er problemer med fukt i kjelleren, men han opplyser ikke om dette til leietaker Lise. Lise inngår leieavtale med Ole og flytter inn. Etter en stund oppdager Lise fuktskader i leiligheten sin, som skyldes fukten i kjelleren.
I dette tilfellet har Ole unnlatt å gi opplysninger om et forhold ved husrommet som han kjente til, og som Lise hadde grunn til å regne med å få. Det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen, fordi Lise ikke ville ha inngått leieavtalen dersom hun hadde visst om fuktproblemene. Det foreligger derfor en mangel etter § 2-4.
Eksempel 2: Utleier Per leier ut et lokale. Per er ikke klar over at det er planlagt å bygge en ny motorvei i nærheten av lokalet. Leietaker Kari inngår leieavtale med Per og starter en kafé i lokalet. Etter at Kari har flyttet inn, starter byggingen av motorveien, og støyen fra anleggsarbeidet gjør det umulig for Kari å drive kaféen.
I dette tilfellet har Per unnlatt å gi opplysninger om et forhold knyttet til eiendommen. Men Per kan ikke klandres for dette, fordi han ikke kjente til planene om motorveien. Det foreligger derfor ikke en mangel etter § 2-4.
Eksempel 3: Utleier Marte leier ut en hybel. Marte opplyser ikke om at det er en hund i naboleiligheten. Leietaker Lars inngår leieavtale med Marte og flytter inn. Lars er allergisk mot hunder, og han får allergiske reaksjoner av hunden i naboleiligheten.
I dette tilfellet har Marte unnlatt å gi opplysninger om et forhold knyttet til eiendommen. Men det kan diskuteres om Lars hadde grunn til å regne med å få opplysninger om dette. Dersom det er vanlig at utleiere opplyser om husdyr i naboleiligheter, vil det foreligge en mangel etter § 2-4. Men dersom det ikke er vanlig å opplyse om dette, vil det ikke foreligge en mangel.
Husleieloven § 2-4 oppsummering
Husleieloven § 2-4 pålegger utleier en plikt til å gi leietaker tilstrekkelig informasjon om husrommet. Dersom leietaker ikke har fått opplysninger om forhold ved husrommet som utleier kjente eller måtte kjenne til, og som leietaker hadde grunn til å regne med å få, foreligger det en mangel, forutsatt at unnlatelsen har virket inn på avtalen.
Bestemmelsen er et viktig verktøy for å sikre at leietakere inngår leieavtaler på et informert grunnlag.