Husleieloven § 2-2 – Kort forklart

Husleieloven § 2-2: En grundig gjennomgang av de generelle kravene til husrommets tilstand ved overlevering

Innledning

Husleieloven § 2-2 fastslår de grunnleggende kravene til husrommets tilstand ved overlevering. Paragrafen presiserer at husrommet skal være i samsvar med det som er avtalt i leieavtalen. Dersom partene ikke har avtalt noe særskilt, skal husrommet være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Videre definerer paragrafen to tilfeller der husrommet har en mangel, selv om partene ikke har avtalt noe annet.

Bestemmelsen er sentral for å avklare hvilke forventninger leietaker kan ha til husrommets tilstand ved overtakelse, og for å gi et utgangspunkt for å vurdere om det foreligger mangler som gir leietaker rett til å gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende.

§ 2-2. Generelle krav til tilstand
Husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

Er ikke annet avtalt, har husrommet dessuten en mangel dersom det ikke

a. passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, eller
b. passer til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til, med mindre forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Forholdet til andre paragrafer i husleieloven

§ 2-2 må leses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i husleieloven kapittel 2, som regulerer utleiers ansvar for mangler ved husrommet. Særlig relevant er forholdet til:

§ 2-1: Denne paragrafen regulerer tidspunktet for overlevering av husrommet. Husrommets tilstand skal vurderes ut fra forholdene på overleveringstidspunktet.
§ 2-3: Denne paragrafen regulerer utleiers ansvar for uriktige opplysninger om husrommet. Dersom husrommet ikke samsvarer med opplysninger gitt av utleier, foreligger det en mangel.
§ 2-4: Denne paragrafen regulerer utleiers plikt til å gi opplysninger om forhold ved husrommet som utleier kjente eller måtte kjenne til, og som leietaker hadde grunn til å regne med å få. Dersom utleier har unnlatt å gi slike opplysninger, foreligger det en mangel.
§ 2-5: Denne paragrafen begrenser utleiers adgang til å leie ut husrom “som det er” eller med lignende generelle forbehold. Selv om husrommet er leid ut “som det er”, kan det fortsatt foreligge mangler dersom utleier har gitt uriktige eller manglende opplysninger, eller dersom husrommet er i vesentlig dårligere stand enn leietaker hadde grunn til å regne med.
§ 2-6: Denne paragrafen regulerer leietakers plikt til å undersøke husrommet før avtaleinngåelsen. Dersom leietaker har undersøkt husrommet, eller uten rimelig grunn unnlatt å etterkomme utleiers oppfordring om å undersøke det, kan leietaker ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde ha vært oppdaget ved undersøkelsen.
§ 2-7: Denne paragrafen presiserer at tidspunktet for mangelsbedømmelsen er overleveringstidspunktet.
§ 2-8: Denne paragrafen regulerer leietakers plikt til å reklamere over mangler innen rimelig tid. Reklamasjonsfristen begynner å løpe fra det tidspunkt leietaker burde ha oppdaget mangelen.

Nærmere om innholdet i § 2-2

Avtalefrihet

Første ledd i § 2-2 slår fast at husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Dette innebærer at partene har avtalefrihet til å bestemme hvilken tilstand husrommet skal være i ved overlevering.

Partene kan for eksempel avtale at:

Leietaker skal overta husrommet i “as is”-stand, uten at utleier har noen plikt til å rydde, rengjøre, eller reparere.
Utleier skal pusse opp husrommet før overlevering, for eksempel male veggene, legge nytt gulv, eller installere nytt kjøkken.
Leietaker skal selv utføre visse reparasjoner eller oppussingsarbeider før overlevering, mot et avslag i leien.

Utleiers minimumsplikt

Dersom partene ikke har avtalt noe særskilt om husrommets tilstand ved overlevering, gjelder regelen i annet ledd. Husrommet skal da være “ryddet, rengjort og i vanlig god stand”.

“Ryddet”: Husrommet skal være fritt for søppel, møbler, og andre gjenstander som ikke tilhører husrommet.
“Rengjort”: Husrommet skal være rengjort til en standard som er vanlig for tilsvarende husrom.
“Vanlig god stand”: Husrommet skal være i en stand som er vanlig for tilsvarende husrom, tatt i betraktning alder, type, og standard. Det kan ikke forventes at et eldre husrom er i samme stand som et nybygg.

Mangler ved formålstjenlighet

Tredje ledd i § 2-2 definerer to tilfeller der husrommet har en mangel, selv om partene ikke har avtalt noe annet:

a. Passer ikke til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til: For eksempel, dersom et husrom leies ut som bolig, må det være egnet for beboelse. Det må ha tilgang til vann, strøm, og avløp, og det må være tilstrekkelig isolert og ventilert.
b. Passer ikke til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til: For eksempel, dersom et lokale leies ut til bruk som restaurant, må det ha et kjøkken som er egnet for restaurantdrift.

Det er et unntak fra disse reglene dersom “forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det”. Dette betyr at dersom leietaker selv er fagkyndig, eller har fått råd fra en fagkyndig, og utleier ikke har gitt uttrykk for å ha spesiell kunnskap om husrommets egnethet, vil leietaker ikke kunne gjøre gjeldende mangler ved formålstjenlighet.

Eksempler

For å illustrere hvordan § 2-2 fungerer i praksis, kan vi se på noen eksempler:

Eksempel 1: Leietaker Lise skal leie en leilighet av utleier Ole. Partene har ikke avtalt noe særskilt om leilighetens tilstand ved overlevering. Når Lise kommer for å overta leiligheten, oppdager hun at den er full av søppel og møbler fra den forrige leietakeren.

I dette tilfellet har leiligheten en mangel. Leiligheten er ikke ryddet og rengjort, og er derfor ikke i “vanlig god stand”. Lise kan kreve at Ole rydder og rengjør leiligheten før hun overtar den.

Eksempel 2: Leietaker Kari skal leie et lokale av utleier Per. Kari skal bruke lokalet til å drive en frisørsalong. Partene har ikke avtalt noe særskilt om lokalets tilstand ved overlevering. Når Kari kommer for å overta lokalet, oppdager hun at det ikke er innlagt vann.

I dette tilfellet har lokalet en mangel. Lokalet passer ikke til de særlige formål som Kari skal bruke det til, fordi det ikke er innlagt vann. Kari kan kreve at Per installerer vann i lokalet før hun overtar det.

Eksempel 3: Leietaker Lars, som er elektriker, skal leie et lokale av utleier Marte. Lars skal bruke lokalet til å drive et elektrikerverksted. Lars undersøker lokalet grundig før han inngår leieavtale, og han ser at det elektriske anlegget er gammelt og defekt. Lars inngår likevel leieavtale med Marte.

I dette tilfellet kan Lars ikke gjøre gjeldende det defekte elektriske anlegget som en mangel. Lars er fagkyndig, og han burde ha oppdaget mangelen ved undersøkelsen.

Oppsummering

Husleieloven § 2-2 fastslår de grunnleggende kravene til husrommets tilstand ved overlevering. Husrommet skal være i samsvar med det som er avtalt i leieavtalen. Dersom partene ikke har avtalt noe særskilt, skal husrommet være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Videre definerer paragrafen to tilfeller der husrommet har en mangel, selv om partene ikke har avtalt noe annet.