Husleieloven § 2-17: En grundig gjennomgang av utleiers ansvar for offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger
Innledning
Husleieloven § 2-17 omhandler en spesiell type mangel som kan oppstå i leieforhold: Offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger. Paragrafen slår fast at dersom leietakers avtalte bruk av husrommet hindres av bestemmelser i lovgivningen, eller av et offentlig vedtak truffet i medhold av lov, skal bestemmelsene om mangler i husleieloven gjelde tilsvarende. Dette innebærer at leietaker kan ha rett til å gjøre ulike misligholdsbeføyelser gjeldende, for eksempel krav på retting, prisavslag, heving av leieavtalen, eller erstatning.
Bestemmelsen er ment å beskytte leietaker mot å bli sittende med et husrom som ikke kan brukes til det avtalte formålet på grunn av offentlige reguleringer. Utleier bærer risikoen for at husrommet kan brukes lovlig til det formålet som er avtalt.
§ 2-17. Offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger
Bestemmelsene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov.
Forholdet til andre paragrafer i husleieloven
§ 2-17 må leses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i husleieloven kapittel 2, som regulerer utleiers ansvar for mangler ved husrommet. Særlig relevant er forholdet til:
-
§ 2-2 til 2-5: Disse paragrafene definerer hva som generelt skal regnes som en mangel ved husrommet. § 2-17 utvider dette mangelsbegrepet til også å omfatte offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger.
-
§ 2-10: Denne paragrafen gir leietaker rett til å kreve retting av mangler. I tilfeller der mangelen skyldes en offentligrettslig rådighetsinnskrenking, vil retten til retting være begrenset av hva som er mulig innenfor rammen av den offentlige reguleringen.
-
§ 2-11: Denne paragrafen gir leietaker rett til å kreve avslag i leien dersom husrommet lider av en mangel. I tilfeller der mangelen skyldes en offentligrettslig rådighetsinnskrenking, vil leietakers rett til prisavslag avhenge av hvor omfattende brukshindringen er.
-
§ 2-12: Denne paragrafen gir leietaker rett til å heve leieavtalen dersom forsinkelsen eller mangelen medfører vesentlig mislighold. I tilfeller der mangelen skyldes en offentligrettslig rådighetsinnskrenking, vil leietakers rett til å heve avtalen avhenge av om brukshindringen er av vesentlig betydning.
-
§ 2-13: Denne paragrafen regulerer leietakers rett til å kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. I tilfeller der mangelen skyldes en offentligrettslig rådighetsinnskrenking, vil leietakers rett til erstatning avhenge av om utleier kan klandres for at han ikke kjente til eller burde ha kjent til den offentlige reguleringen.
-
§ 2-16: Denne paragrafen regulerer utleiers ansvar for rettsmangler, det vil si tilfeller der tredjemanns rett i husrommet er til hinder for den avtalte bruk. § 2-17 supplerer denne bestemmelsen ved å regulere tilfeller der det er offentlige reguleringer som er til hinder for den avtalte bruk.
Nærmere om virkeområdet til § 2-17
Offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger
Med “offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger” menes bestemmelser i lovgivningen eller offentlige vedtak som begrenser leietakers rett til å bruke husrommet til det avtalte formålet.
Her er noen eksempler på hva som kan regnes som offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger:
-
Reguleringsplaner: En reguleringsplan kan for eksempel bestemme at et område skal brukes til boligformål, og at det ikke er tillatt å drive næringsvirksomhet i området. Dersom leietaker har leid et lokale for å drive næringsvirksomhet, og det senere blir vedtatt en reguleringsplan som forbyr dette, vil det foreligge en offentligrettslig rådighetsinnskrenking.
-
Byggeforskrifter: Byggeforskriftene kan for eksempel sette krav til brannsikkerhet, ventilasjon, eller støyisolering. Dersom husrommet ikke oppfyller disse kravene, kan leietaker bli pålagt å utbedre manglene, eller bruken av husrommet kan bli begrenset.
-
Forurensningsforskrifter: Forurensningsforskriftene kan for eksempel sette grenser for utslipp av støy, lukt, eller avløpsvann. Dersom leietakers virksomhet overskrider disse grensene, kan virksomheten bli pålagt å redusere utslippene, eller virksomheten kan bli stengt.
-
Serveringsbevillinger: For å drive serveringssted, må leietaker ha serveringsbevilling. Dersom leietaker ikke får serveringsbevilling, eller dersom bevillingen blir trukket tilbake, vil leietaker ikke kunne drive serveringssted i lokalet.
“Hindres av bestemmelser”
For at det skal foreligge en mangel etter § 2-17, må den avtalte bruk av husrommet “hindres” av den offentlige reguleringen. Det er ikke tilstrekkelig at reguleringen medfører en mindre ulempe for leietaker.
Hvorvidt bruken er “hindret” må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Men det er klart at jo mer omfattende brukshindringen er, jo mer sannsynlig er det at det foreligger en mangel.
Utleiers risiko
§ 2-17 slår fast at utleier bærer risikoen for at husrommet kan brukes lovlig til det avtalte formålet. Dette betyr at utleier ikke kan fraskrive seg ansvar ved å hevde at han ikke kjente til den offentlige reguleringen.
Utleier har en plikt til å sette seg inn i de offentlige reguleringene som gjelder for husrommet, og å sørge for at husrommet oppfyller kravene i disse reguleringene.
Eksempler
For å illustrere hvordan § 2-17 fungerer i praksis, kan vi se på noen eksempler:
Eksempel 1: Utleier Ole leier ut et lokale til leietaker Kari, som skal bruke lokalet til å drive en frisørsalong. Etter at Kari har flyttet inn, blir det vedtatt en ny reguleringsplan som forbyr næringsvirksomhet i området. Kari må derfor stenge frisørsalongen.
I dette tilfellet vil Kari kunne kreve erstatning fra Ole for tap som følge av at hun må stenge frisørsalongen. Den avtalte bruken av lokalet er hindret av en offentligrettslig rådighetsinnskrenking, og Ole bærer risikoen for at lokalet kan brukes lovlig til det avtalte formålet.
Eksempel 2: Utleier Per leier ut en leilighet til leietaker Lise. Leiligheten ligger i en bygård som ikke oppfyller kravene til brannsikkerhet i byggeforskriftene. Brannvesenet pålegger Per å utbedre brannsikkerheten i bygården. Arbeidet med å utbedre brannsikkerheten medfører at Lise må flytte ut av leiligheten i tre måneder.
I dette tilfellet vil Lise kunne kreve avslag i leien for de tre månedene hun må flytte ut av leiligheten. Den avtalte bruken av leiligheten er hindret av en offentligrettslig rådighetsinnskrenking, og Per bærer risikoen for at leiligheten oppfyller kravene i byggeforskriftene.
Eksempel 3: Utleier Marte leier ut et lokale til leietaker Lars, som skal bruke lokalet til å drive en restaurant. Lars søker om serveringsbevilling, men får avslag fordi lokalet ikke oppfyller kravene til ventilasjon i serveringsloven. Lars kan derfor ikke drive restaurant i lokalet.
I dette tilfellet vil Lars kunne heve leieavtalen. Den avtalte bruken av lokalet er hindret av en offentligrettslig rådighetsinnskrenking, og Marte bærer risikoen for at lokalet oppfyller kravene i serveringsloven.
Oppsummering
Husleieloven § 2-17 gir leietaker et vern mot offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger som hindrer den avtalte bruk av husrommet. Utleier bærer risikoen for at husrommet kan brukes lovlig til det avtalte formålet, og leietaker kan ha rett til å gjøre ulike misligholdsbeføyelser gjeldende dersom bruken av husrommet hindres av offentlige reguleringer.
Bestemmelsen er et viktig verktøy for å sikre at leietakere ikke blir sittende med et husrom som ikke kan brukes til det avtalte formålet, og for å plassere risikoen for offentlige reguleringer hos utleier.