Husleieloven § 2-13 – Kort forklart

Husleieloven § 2-13: En grundig gjennomgang av leietakers krav på erstatning ved forsinkelse eller mangel

Innledning til Husleieloven § 2-13:

Husleieloven § 2-13 er en omfattende bestemmelse som regulerer leietakers rett til å kreve erstatning fra utleier dersom det oppstår forsinkelse eller mangel ved overleveringen av husrommet. Paragrafen fastslår et kontrollansvar som utgangspunkt, men inneholder også unntak fra dette ansvaret, samt regler om skyldansvar og tilsikringsansvar.

Bestemmelsen er ment å balansere hensynet til både leietaker og utleier. På den ene siden skal leietaker ha rett til å få dekket sitt økonomiske tap dersom utleier ikke oppfyller sine forpliktelser. På den andre siden skal ikke utleier bli urimelig belastet med ansvar for forhold som ligger utenfor hans kontroll.

§ 2-13. Erstatning
Leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Dette gjelder likevel ikke så langt utleieren godtgjør at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor utleierens kontroll som utleieren ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å ha unngått eller overvunnet følgene av.

Skyldes forsinkelsen eller mangelen en tredjeperson som utleieren har gitt i oppdrag helt eller delvis å oppfylle leieavtalen, er utleieren fri for ansvar bare om også tredjepersonen ville være fritatt etter regelen i første ledd.

Ansvarsfriheten gjelder så lenge hindringen virker. Faller hindringen bort, kan ansvar gjøres gjeldende dersom utleieren da plikter å oppfylle, men ikke gjør dette.

Reglene i første til tredje ledd omfatter ikke slikt indirekte tap som nevnt i § 2-14 annet ledd.

Leieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom

a. forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side, eller
b. husrommet alt på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren.

Forholdet til andre paragrafer i husleieloven

§ 2-13 må leses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i husleieloven kapittel 2, som regulerer utleiers ansvar for mangler ved husrommet. Særlig relevant er forholdet til:

§ 2-1: Denne paragrafen regulerer tidspunktet for overlevering av husrommet. Forsinkelse oppstår dersom utleier ikke stiller husrommet til leietakers disposisjon til avtalt tid.
§ 2-2 til 2-7: Disse paragrafene definerer hva som skal regnes som en mangel ved husrommet.
§ 2-14: Denne paragrafen regulerer erstatningsansvarets omfang, og skiller mellom direkte og indirekte tap.
§ 2-15: Denne paragrafen gir leietaker rett til å holde tilbake leie til sikkerhet for krav mot utleier, herunder erstatningskrav.

Nærmere om virkeområdet til § 2-13

Kontrollansvar

Første ledd i § 2-13 slår fast at leietaker kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Dette er et uttrykk for et kontrollansvar, som innebærer at utleier i utgangspunktet er ansvarlig for alle forsinkelser og mangler, uavhengig av skyld.

Unntak fra kontrollansvaret

Første ledd i § 2-13 inneholder også et unntak fra kontrollansvaret. Utleier er fritatt for ansvar dersom han kan godtgjøre at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring som oppfyller fire kumulative vilkår:

Utenfor utleiers kontroll: Hindringen må ligge utenfor utleiers kontroll. Dette omfatter ikke bare forhold som utleier direkte kan påvirke, men også forhold som utleier ikke med rimelighet kan forventes å ha kontroll over.
Ikke kunne forutsees: Utleier må ikke med rimelighet kunne ha forutsett hindringen ved avtaleinngåelsen.
Ikke kunne unngås: Utleier må ikke med rimelighet kunne ha unngått hindringen.
Følgene ikke kunne overvinnes: Utleier må ikke med rimelighet kunne ha overvunnet følgene av hindringen.

Dersom utleier kan bevise at alle disse fire vilkårene er oppfylt, vil han være fritatt for erstatningsansvar.

Ansvar for tredjeperson

Annet ledd i § 2-13 regulerer utleiers ansvar for tredjepersoner som utleier har gitt i oppdrag å oppfylle leieavtalen. Utleier er bare fritatt for ansvar dersom også tredjepersonen ville vært fritatt etter regelen om kontrollansvar i første ledd.

Dette betyr at utleier ikke kan fraskrive seg ansvar ved å “skylde på” en tredjeperson. Utleier har et ansvar for å velge kompetente og pålitelige tredjepersoner, og for å sørge for at tredjepersonene har de nødvendige ressurser til å oppfylle sine forpliktelser.

Ansvarsfrihetens varighet

Tredje ledd i § 2-13 slår fast at ansvarsfriheten bare gjelder så lenge hindringen virker. Dersom hindringen faller bort, kan utleier bli erstatningsansvarlig dersom han da plikter å oppfylle leieavtalen, men ikke gjør det.

For eksempel, dersom en håndverker blir forsinket på grunn av sykdom, vil utleier være fritatt for ansvar så lenge håndverkeren er syk. Men dersom håndverkeren blir frisk, og utleier ikke sørger for at arbeidet blir gjenopptatt, vil utleier kunne bli erstatningsansvarlig.

Direkte og indirekte tap

Fjerde ledd i § 2-13 slår fast at reglene om kontrollansvar i første til tredje ledd ikke omfatter “indirekte tap” som nevnt i § 2-14 annet ledd.

Direkte tap: Dette er tap som er en direkte følge av forsinkelsen eller mangelen. For eksempel, dersom leietaker må leie et hotellrom fordi leiligheten ikke er klar til avtalt tid, vil utgiftene til hotellrommet være et direkte tap.
Indirekte tap: Dette er tap som er en mer fjern følge av forsinkelsen eller mangelen. For eksempel, dersom leietaker går glipp av en viktig forretningsavtale fordi han ikke får tilgang til lokalet til avtalt tid, vil det tapte fortjenesten være et indirekte tap.

Utleier er bare ansvarlig for direkte tap etter reglene om kontrollansvar. For å kreve erstatning for indirekte tap, må leietaker bevise at utleier har handlet uaktsomt.

Skyldansvar og tilsikringsansvar

Femte ledd i § 2-13 slår fast at leietaker kan kreve erstatning i alle tilfeller dersom:

a. Forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleierens side: Dette er et uttrykk for et skyldansvar, som innebærer at utleier er ansvarlig dersom han har handlet uaktsomt eller forsettlig.
b. Husrommet alt på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleieren: Dette er et uttrykk for et tilsikringsansvar, som innebærer at utleier er ansvarlig dersom han har garantert for en bestemt egenskap ved husrommet, og denne egenskapen ikke er til stede.

Leietaker kan kreve erstatning for både direkte og indirekte tap dersom det foreligger skyldansvar eller tilsikringsansvar.

Eksempler

For å illustrere hvordan § 2-13 fungerer i praksis, kan vi se på noen eksempler:

Eksempel 1: Leietaker Lise skal leie en leilighet av utleier Ole. Ole vet at det er en lekkasje i taket på badet, men han reparerer ikke lekkasjen før Lise flytter inn. Lise oppdager lekkasjen etter at hun har flyttet inn, og det oppstår vannskader i leiligheten.

I dette tilfellet vil Lise kunne kreve erstatning fra Ole for vannskadene. Ole har handlet uaktsomt ved ikke å reparere lekkasjen, og det foreligger derfor et skyldansvar.

Eksempel 2: Utleier Per leier ut et lokale til leietaker Kari. Per garanterer at lokalet har god ventilasjon. Kari inngår leieavtale med Per og starter en restaurant i lokalet. Etter at Kari har flyttet inn, oppdager hun at ventilasjonen i lokalet er dårlig.

I dette tilfellet vil Kari kunne kreve erstatning fra Per for tap som følge av den dårlige ventilasjonen. Per har garantert for en bestemt egenskap ved lokalet, og denne egenskapen er ikke til stede. Det foreligger derfor et tilsikringsansvar.

Eksempel 3: Leietaker Lars skal leie en hybel av utleier Marte. Marte blir forsinket med å overlevere hybelen til Lars fordi hun har glemt å bestille flyttebyrå. Lars må leie et hotellrom i to dager mens han venter på å få tilgang til hybelen.

I dette tilfellet vil Lars kunne kreve erstatning fra Marte for utgiftene til hotellrommet. Marte har handlet uaktsomt ved å glemme å bestille flyttebyrå, og det foreligger derfor et skyldansvar.

Oppsummering

Husleieloven § 2-13 regulerer leietakers rett til å kreve erstatning fra utleier dersom det oppstår forsinkelse eller mangel ved overleveringen av husrommet. Utleier har et kontrollansvar som utgangspunkt, men kan være fritatt for ansvar dersom han kan bevise at forsinkelsen eller mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll. Leietaker kan kreve erstatning for både direkte og indirekte tap dersom det foreligger skyldansvar eller tilsikringsansvar.

Bestemmelsen er et viktig verktøy for å sikre at leietakere får dekket sitt økonomiske tap dersom utleier ikke oppfyller sine forpliktelser, samtidig som den beskytter utleier mot urimelig ansvar.