Husleieloven § 13-3: En dybdegående guide til opphevelse og endringer i andre lover – Hvordan påvirker den nye husleieloven andre lover?
Husleieloven § 13-3 omhandler opphevelse og endringer i andre lover som følge av innføringen av den nye husleieloven i 1999. Denne paragrafen er viktig for å sikre at det nye regelverket for leieforhold harmonerer med andre relevante lover, og for å unngå motstridende bestemmelser. Denne artikkelen gir en grundig gjennomgang av paragrafen, med fokus på å belyse hvilke lover som oppheves og endres, og hvilke praktiske konsekvenser dette har.
§ 13-3. Opphevelse og endringer av andre lover
Fra den tid loven her trer i kraft, oppheves lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie.
Fra samme tidspunkt gjøres følgende endringer i andre lover: – – –
Innledning: Harmonisering av lovverket – et nødvendig skritt
Når en ny lov trer i kraft, er det ofte nødvendig å gjøre endringer i andre lover for å sikre at det nye regelverket fungerer sømløst med eksisterende lovgivning. Dette gjelder også for husleieloven, som ble endret i 1999. Husleieloven § 13-3 opphever den gamle husleieloven fra 1939, og gjør en rekke endringer i andre lover for å tilpasse dem til det nye regelverket.
Opphevelse av den gamle husleieloven: Et nytt kapittel i leieretten
Husleieloven § 13-3 fastslår at fra den tid den nye loven trer i kraft, oppheves lov av 16. juni 1939 nr. 6 om husleie. Dette innebærer at den gamle husleieloven ikke lenger er gjeldende, og at alle leieforhold skal reguleres av den nye husleieloven, med unntak av eksisterende tidsbestemte leieavtaler og obligasjonsleieforhold, jf. husleieloven § 13-2.
Opphevelsen av den gamle husleieloven var et nødvendig skritt for å modernisere og forenkle regelverket for leieforhold. Den gamle loven var utdatert på en rekke punkter, og inneholdt bestemmelser som ikke lenger var i samsvar med samfunnsutviklingen. Den nye husleieloven gir et mer helhetlig og oppdatert regelverk, som bedre ivaretar både leietakers og utleiers interesser.
Endringer i andre lover: Tilpasning til det nye regelverket
Husleieloven § 13-3 annet ledd fastslår at det fra samme tidspunkt gjøres følgende endringer i andre lover:
Tvisteloven: Ankefrister og forliksrådsbehandling
-
Ankefrister: Tvisteloven § 29-5 endres for å tilpasse ankefristene i husleiesaker til de alminnelige ankefristene i sivile saker. Dette innebærer at ankefristen i husleiesaker nå er to måneder, i stedet for 14 dager som etter den gamle husleieloven.
-
Forliksrådsbehandling: Tvisteloven § 274 første ledd nr. 9 endres for å unnta visse typer husleiesaker fra kravet om forliksrådsbehandling. Dette gjelder saker om godkjenning av framleier, husstandsmedlemmer eller ny leier, og saker om fastsettelse av leie ved takstnemnd. Disse sakene kan nå bringes direkte inn for tingretten.
Borettslagsloven: Tilpasning til den nye husleieloven
Borettslagsloven § 34 endres for å tilpasse bestemmelsene om leieforhold mellom borettslag og andelseiere til den nye husleieloven. Endringen innebærer at:
-
Husleieloven gjelder i utgangspunktet: Bestemmelsene i husleieloven skal gjelde for leieforholdet mellom borettslaget og andelseieren, så langt de passer.
-
Unntak fra husleieloven: En rekke bestemmelser i husleieloven skal imidlertid ikke gjelde for borettslagsleieforhold, for eksempel bestemmelsene om leiefastsettelse, leieprisvern, oppsigelse, framleie og overføring av leierett. Dette skyldes at borettslagsloven har egne regler for disse forholdene.
-
Utleie til ny andelseier: Utleie til en ny andelseier etter overføring av andelen skal ikke regnes som inngåelse av en ny leieavtale i forhold til bestemmelsene i husleieloven kapittel 2 og 10. Dette innebærer at den nye andelseieren ikke kan påberope seg mangelsreglene i husleieloven kapittel 2, og at utleier ikke kan kreve erstatning for mangler ved tilbakelevering etter husleieloven kapittel 10.
Husleiereguleringsloven: Opphevelse og overgangsregler
Husleiereguleringsloven av 7. juli 1967 nr. 13 oppheves i sin helhet ti år etter at den nye husleieloven trådte i kraft. Dette innebærer at all husleieregulering opphører fra 1. januar 2010.
I overgangsperioden frem til 1. januar 2010, gjøres det en rekke endringer i husleiereguleringsloven for å tilpasse den til den nye husleieloven. Blant annet:
-
Unntak fra regulering: Husleiereguleringsloven kapittel II skal ikke gjelde for leieavtaler som er inngått etter at den nye husleieloven trådte i kraft, eller for boliger som er rehabilitert etter regulering til fornyelse, utbedringsprogram eller utbedringsavtale med kommunen.
-
Tilpasning til gjengs leie: Etter at den nye husleieloven er trådt i kraft, kan partene i et leieforhold som omfattes av husleiereguleringsloven kapittel II, kreve at leien blir tilpasset gjengs leie i samsvar med husleieloven § 4-3. Utleier kan imidlertid ikke kreve en høyere leie enn det som er tillatt etter husleiereguleringsloven.
Andre lover: Mindre endringer
Husleieloven § 13-3 gjør også mindre endringer i en rekke andre lover, blant annet:
-
Lov om nordisk vitneplikt: En henvisning til husleieretten fjernes, da husleierettene ble avviklet i 1989.
-
Lov om fri rettshjelp: Bestemmelsene om fri rettshjelp i husleiesaker tilpasses den nye husleieloven. Leietakere av bolig har fortsatt rett til fri rettshjelp i oppsigelsessaker og saker om tvangsfravikelse, mens leietakere av lokaler ikke lenger har denne retten.
-
Lov om rettsgebyr: Bestemmelsene om rettsgebyr i husleiesaker tilpasses den nye husleieloven. Saker om leie av bolig er fortsatt gebyrfrie, mens saker om leie av lokale nå er gebyrbelagte.
-
Lov om tvangsfullbyrdelse: Bestemmelsene om tvangsfravikelse tilpasses den nye husleieloven. Utleier kan begjære tvangsfravikelse dersom leietaker ikke flytter ut frivillig etter en gyldig oppsigelse, eller dersom utleier har hevet leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold.
-
Lov om eierseksjoner: Bestemmelsene om leieforhold i eierseksjoner tilpasses den nye husleieloven. Leietakere av boliger som er særregulert i husleieloven kapittel 11, for eksempel tjenesteboliger, elev- og studentboliger og boliger for personer med spesielle behov, har ikke rett til å kjøpe sin eierseksjon.
Praktiske eksempler: Opphevelse og endringer i andre lover
Eksempel 1: Oppsigelse av leieforhold inngått før 1. januar 2000
Ola leier en leilighet av Kari på en tidsubestemt leieavtale som ble inngått i 1998. Kari ønsker å si opp leieavtalen i februar 2000. Oppsigelsen skal følge reglene i den nye husleieloven, da oppsigelsen gis etter lovens ikrafttredelse.
Eksempel 2: Ankefrist i husleiesak
Lise taper en husleiesak i tingretten i mars 2000. Lise ønsker å anke dommen. Ankefristen er to måneder, i samsvar med tvisteloven § 29-5.
Eksempel 3: Leieforhold i borettslag
Pål er andelseier i et borettslag, og leier en leilighet av borettslaget. Pål har ikke betalt husleie på tre måneder. Borettslaget kan si opp Påls leieavtale med én måneds varsel, jf. borettslagsloven § 36. Pål kan ikke påberope seg oppsigelsesvernet i husleieloven, da borettslagsloven har egne regler for oppsigelse.
Eksempel 4: Husleieregulering
Marte leier en leilighet i en gård som er bygd før 1940. Leieforholdet er regulert av husleiereguleringsloven kapittel II. Marte kan kreve at leien blir tilpasset gjengs leie i samsvar med husleieloven § 4-3, men utleier kan ikke kreve en høyere leie enn det som er tillatt etter husleiereguleringsloven. Fra 1. januar 2010 opphører all husleieregulering, og leien kan fritt avtales mellom partene.
Oppsummering: Et helhetlig og oppdatert regelverk for leieforhold
Husleieloven § 13-3 opphever den gamle husleieloven, og gjør en rekke endringer i andre lover for å tilpasse dem til det nye regelverket. Disse endringene er viktige for å sikre et helhetlig og oppdatert regelverk for leieforhold, og for å unngå motstridende bestemmelser.
Det er viktig at både leietakere og utleiere er kjent med endringene i lovverket, og at de forstår hvordan den nye husleieloven påvirker andre relevante lover. Ved å følge lovens bestemmelser, kan partene sikre en smidig overgang til det nye regelverket, og unngå unødvendige konflikter og usikkerhet.