Husleieloven § 12-3: Midlertidig bruksrett

Husleieloven § 12-3: En grundig analyse av midlertidig bruksrett i leieforhold

Innledning: Beskyttelse av bruksrett under tvist

I leieforhold kan det oppstå situasjoner der en tredjeperson ønsker å flytte inn i husrommet, enten som fremleietaker, husstandsmedlem eller ny leietaker. I slike tilfeller krever husleieloven ofte at utleier godkjenner den nye beboeren. Dersom utleier nekter godkjenning, og leietaker mener at avslaget er ubegrunnet, kan leietaker reise søksmål mot utleier for å få godkjenningsnektelsen prøvd av retten.

Imidlertid kan det ta lang tid før en slik sak er avgjort, og i mellomtiden står den nye beboeren i en usikker situasjon. For å beskytte den nye beboerens interesser og forhindre at vedkommende blir stående uten bolig mens tvisten pågår, har lovgiveren innført bestemmelsen om midlertidig bruksrett i husleieloven § 12-3.

Denne artikkelen gir en omfattende og detaljert analyse av husleieloven § 12-3, med fokus på å belyse alle aspekter ved midlertidig bruksrett i leieforhold. Vi vil utforske bestemmelsens virkeområde, sentrale begreper, vilkår for midlertidig bruksrett, saksbehandlingen i retten, sikkerhetsstillelse, rettsvirkninger, og forholdet til andre relevante bestemmelser i husleieloven. Målet er å gi en grundig forståelse av hvordan midlertidig bruksrett fungerer i praksis, både for jurister og for lekfolk som ønsker å forstå sine rettigheter og plikter i leieforhold.

§ 12-3. Midlertidig bruksrett

Når søksmål om godkjenning etter reglene i kapitlene 7, 8 eller 11 er reist, kan retten ved kjennelse etter begjæring fra saksøkeren, mot eller uten sikkerhetsstillelse, beslutte at den som kreves godkjent som fremleietaker, husstandsmedlem eller ny leier, skal ha bruksrett til husrommet inntil saken er rettskraftig avgjort. Saksbehandlingsreglene i tvisteloven kapittel 32 og 34 gjelder tilsvarende.

Nærmere om virkeområdet til § 12-3

Søksmål om godkjenning

§ 12-3 kommer til anvendelse når det er reist søksmål om godkjenning etter reglene i husleieloven kapitlene 7, 8 eller 11. Disse kapitlene regulerer:

Kapittel 7: Opptak i husstand og fremleie: Dette kapittelet inneholder regler om leietakers rett til å ta opp nye medlemmer i husstanden, og om leietakers rett til å fremleie hele eller deler av boligen.
Kapittel 8: Personskifte: Dette kapittelet inneholder regler om overføring av leieretten til en ny leietaker, for eksempel ved leietakers død, samlivsbrudd, eller bytte av bolig.
Kapittel 11: Særregler for visse boligleieforhold: Dette kapittelet inneholder særregler for utleie av boliger til personer med spesielle boligbehov, for utleie av tjenesteboliger, og for utleie av utleiers egen bolig.

Hvem kan begjære midlertidig bruksrett?

Både leietaker og den personen som kreves godkjent, kan begjære midlertidig bruksrett.

Rettens kjennelse

Retten avgjør begjæringen om midlertidig bruksrett ved kjennelse. En kjennelse er en rettslig avgjørelse som treffes uten at det er nødvendig med full rettslig behandling av saken.

Sikkerhetsstillelse

Retten kan sette som vilkår for å tilkjenne midlertidig bruksrett at saksøkeren stiller sikkerhet. Sikkerhetsstillelsen skal sikre utleier mot tap dersom det senere viser seg at godkjenningsnektelsen var berettiget.

Bruksrett inntil saken er rettskraftig avgjort

Dersom retten tilkjenner midlertidig bruksrett, har den personen som kreves godkjent, rett til å bruke husrommet inntil saken er rettskraftig avgjort. Dette innebærer at personen kan bo i husrommet, selv om utleier har nektet godkjenning.

Saksbehandlingsregler

Saksbehandlingsreglene i tvisteloven kapittel 32 og 34 gjelder tilsvarende for begjæringer om midlertidig bruksrett. Disse kapitlene inneholder regler om blant annet saksanlegg, tilsvar, bevisføring, og dom.

Vilkår for midlertidig bruksrett

For at retten skal kunne tilkjenne midlertidig bruksrett, må følgende vilkår være oppfylt:

Det må være reist søksmål om godkjenning: Det må foreligge en pågående rettssak om hvorvidt utleiers godkjenningsnektelse er berettiget.
Det må være sannsynlighetsovervekt for at godkjenningsnektelsen er uberettiget: Retten må vurdere om det er sannsynlig at leietaker vil vinne frem i søksmålet om godkjenning. Dersom det er sannsynlighetsovervekt for at godkjenningsnektelsen er uberettiget, vil retten normalt tilkjenne midlertidig bruksrett.
Det må ikke foreligge andre tungtveiende grunner som taler mot midlertidig bruksrett: For eksempel, dersom den personen som kreves godkjent, har en kriminell bakgrunn som gir grunn til å frykte for ro og orden i eiendommen, kan dette være en tungtveiende grunn som taler mot midlertidig bruksrett.

Sikkerhetsstillelse

Formål med sikkerhetsstillelse

Sikkerhetsstillelsen skal dekke utleiers eventuelle tap som følge av at den personen som kreves godkjent, har brukt husrommet i perioden frem til saken er rettskraftig avgjort. Dette kan for eksempel være:

Leietap: Dersom utleier ikke får leid ut husrommet til en ny leietaker fordi den personen som kreves godkjent, bor i husrommet.
Skader på husrommet: Dersom den personen som kreves godkjent, forårsaker skader på husrommet.

Type sikkerhetsstillelse

Retten kan bestemme hvilken type sikkerhetsstillelse som skal stilles. Vanlige typer sikkerhetsstillelse er:

Bankgaranti: En bankgaranti er en forpliktelse fra en bank til å betale et bestemt beløp til utleier, dersom den personen som kreves godkjent, ikke oppfyller sine forpliktelser.
Depositum: Saksøkeren kan deponere et pengebeløp hos retten, som sikkerhet for utleiers krav.
Egenkausjon: Saksøkeren kan stille personlig garanti for utleiers krav.

Omfang av sikkerhetsstillelse

Retten vil fastsette omfanget av sikkerhetsstillelsen ut fra en konkret vurdering av risikoen for tap for utleier.

Rettsvirkninger av midlertidig bruksrett

Begrensninger i bruksretten

Den midlertidige bruksretten er begrenset til den bruken som er angitt i søksmålet om godkjenning. For eksempel, dersom søksmålet gjelder godkjenning av fremleie av et rom i leiligheten, har fremleietakeren bare rett til å bruke det aktuelle rommet, og ikke resten av leiligheten.

Opphør av bruksretten

Den midlertidige bruksretten opphører når saken er rettskraftig avgjort. Dersom retten kommer til at godkjenningsnektelsen var berettiget, må den personen som kreves godkjent, flytte ut av husrommet. Dersom retten kommer til at godkjenningsnektelsen var uberettiget, kan personen fortsette å bo i husrommet som fremleietaker, husstandsmedlem eller ny leietaker.

Eksempler

Eksempel 1

Leietaker Lise leier en leilighet av utleier Ole. Lise ønsker å la sin samboer, Per, flytte inn i leiligheten. Ole nekter å godkjenne Per som husstandsmedlem, fordi han mener at Per har dårlig betalingsevne. Lise reiser søksmål mot Ole for å få godkjenningsnektelsen prøvd av retten.

I dette tilfellet kan Lise begjære midlertidig bruksrett for Per, jf. § 12-3. Dersom retten finner det sannsynlig at godkjenningsnektelsen er uberettiget, kan retten tilkjenne Per midlertidig bruksrett til leiligheten, inntil saken er rettskraftig avgjort. Retten kan sette som vilkår for bruksretten at Lise stiller sikkerhet for Oles eventuelle tap.

Eksempel 2

Leietaker Kari leier et lokale av utleier Per. Kari ønsker å fremleie en del av lokalet til en frisørsalong. Per nekter å godkjenne fremleietakeren, fordi han mener at en frisørsalong vil være til sjenanse for de andre leietakerne i bygget. Kari reiser søksmål mot Per for å få godkjenningsnektelsen prøvd av retten.

I dette tilfellet kan Kari begjære midlertidig bruksrett for fremleietakeren, jf. § 12-3. Dersom retten finner det sannsynlig at godkjenningsnektelsen er uberettiget, kan retten tilkjenne fremleietakeren midlertidig bruksrett til den delen av lokalet som søksmålet gjelder, inntil saken er rettskraftig avgjort. Retten kan sette som vilkår for bruksretten at Kari stiller sikkerhet for Pers eventuelle tap.

Eksempel 3

Leietaker Lars leier en leilighet av utleier Marte. Lars dør, og hans sønn, Petter, ønsker å tre inn i leieavtalen. Marte nekter å godkjenne Petter som ny leietaker, fordi hun mener at Petter er bråkete. Petter reiser søksmål mot Marte for å få godkjenningsnektelsen prøvd av retten.

I dette tilfellet kan Petter begjære midlertidig bruksrett til leiligheten, jf. § 12-3. Dersom retten finner det sannsynlig at godkjenningsnektelsen er uberettiget, kan retten tilkjenne Petter midlertidig bruksrett til leiligheten, inntil saken er rettskraftig avgjort. Retten kan sette som vilkår for bruksretten at Petter stiller sikkerhet for Martes eventuelle tap.

Oppsummering

Husleieloven § 12-3 gir retten adgang til å tilkjenne midlertidig bruksrett til en person som kreves godkjent som fremleietaker, husstandsmedlem eller ny leietaker, dersom det er reist søksmål om godkjenning, og det er sannsynlighetsovervekt for at godkjenningsnektelsen er uberettiget. Bestemmelsen skal beskytte den nye beboerens interesser og forhindre at vedkommende blir stående uten bolig mens tvisten pågår. Retten kan sette som vilkår for bruksretten at saksøkeren stiller sikkerhet for utleiers eventuelle tap.