Innledning: Etterlatt løsøre og utleiers dilemma
Når et leieforhold opphører, kan det hende at leietaker etterlater seg løsøre i husrommet. Dette kan være alt fra møbler og klær til personlige eiendeler og søppel. Utleier står da overfor et dilemma: Hva skal gjøres med det etterlatte løsøret? På den ene siden har utleier en interesse i å få ryddet husrommet raskt, slik at det kan leies ut til en ny leietaker. På den andre siden har leietaker en eiendomsrett til løsøret, og utleier kan ikke uten videre kaste eller selge leietakerens eiendeler.
Husleieloven § 10-4 gir utleier en veiledning i denne situasjonen, ved å fastsette regler for håndtering av etterlatt løsøre. Bestemmelsen balanserer utleiers og leietakers interesser, og den gir utleier en viss adgang til å kvitte seg med løsøret dersom leietaker ikke henter det innen rimelig tid.
Denne artikkelen gir en omfattende og detaljert analyse av husleieloven § 10-4, med fokus på å belyse alle aspekter ved håndtering av etterlatt løsøre i leieforhold. Vi vil utforske bestemmelsens virkeområde, sentrale begreper, utleiers plikter, leietakers rettigheter, vilkår for salg av løsøret, og forholdet til andre relevante bestemmelser i husleieloven. Målet er å gi en grundig forståelse av reglene om etterlatt løsøre, både for jurister og for lekfolk som ønsker å forstå sine rettigheter og plikter i leieforhold.
§ 10-4. Etterlatt løsøre
Finnes det i husrommet etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leieren eller noen i leierens husstand, skal utleieren for leierens regning ta hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart. Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve en rimelig godtgjørelse for dette.
Utleieren skal så vidt mulig skriftlig oppfordre leieren til å hente løsøret. Utleieren kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen dekkes eller betryggende sikkerhet stilles.
Utleieren kan selge løsøret for leierens regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom leieren venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Er det grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleieren i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.
Nærmere om virkeområdet til § 10-4
Etterlatt løsøre
Bestemmelsen i § 10-4 gjelder for “etterlatt løsøre”, det vil si løsøre som leietakeren eller noen i leietakerens husstand har etterlatt seg i husrommet etter at leieforholdet er opphørt.
Utleiers omsorgsplikt
Første ledd i § 10-4 fastslår at utleier har en plikt til å “ta hånd om” etterlatt løsøre for leietakerens regning. Dette innebærer at utleier må oppbevare løsøret på en forsvarlig måte og beskytte det mot skade og tyveri.
Unntak: Rent skrot
Utleier kan kaste “rent skrot” umiddelbart. Med “rent skrot” menes løsøre som åpenbart er verdiløst og som ingen rimelig person ville ha interesse av å beholde.
For eksempel, dersom leietaker etterlater seg matrester, ødelagte møbler, eller annet søppel, kan utleier kaste dette uten å varsle leietaker.
Godtgjørelse for arbeid
Dersom utleiers omsorgsplikt medfører arbeid, for eksempel flytting eller lagring av løsøret, kan utleier kreve en “rimelig godtgjørelse” for dette arbeidet fra leietaker.
Skriftlig oppfordring
Annet ledd i § 10-4 fastslår at utleier “så vidt mulig” skal oppfordre leietaker skriftlig til å hente løsøret. Dette innebærer at utleier må forsøke å kontakte leietaker og gi leietaker en rimelig frist til å hente løsøret.
Tilbakeholdsrett
Utleier kan holde løsøret tilbake inntil leietaker har dekket kostnadene med oppbevaringen, eller inntil leietaker stiller “betryggende sikkerhet” for betalingen. Dette gir utleier en sikkerhet for at han får dekket sine kostnader i forbindelse med oppbevaringen av løsøret.
Utleiers salgsrett
Tredje ledd i § 10-4 gir utleier rett til å selge løsøret for leietakerens regning, dersom:
-
Kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige: Dette kan for eksempel være tilfelle dersom løsøret er svært plasskrevende, eller dersom oppbevaringen medfører en betydelig økonomisk belastning for utleier.
-
Leietaker venter urimelig lenge med å betale kostnadene: Dersom leietaker ikke betaler kostnadene med oppbevaringen innen rimelig tid etter at han har mottatt en skriftlig oppfordring fra utleier, kan utleier selge løsøret.
-
Leietaker venter urimelig lenge med å overta løsøret: Dersom leietaker ikke henter løsøret innen rimelig tid etter at han har mottatt en skriftlig oppfordring fra utleier, kan utleier selge løsøret.
Salg for leietakerens regning
Dersom utleier selger løsøret, skal salget skje “for leietakerens regning”. Dette innebærer at utleier skal selge løsøret til best mulig pris, og at leietaker har krav på å få utbetalt overskuddet fra salget, etter at utleiers kostnader er dekket.
Annen hensiktsmessig måte
Dersom det er grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleier i stedet “rå over tingen på annen hensiktsmessig måte”. Dette innebærer at utleier kan for eksempel gi bort løsøret, kaste det, eller overta det selv.
Eksempler
Eksempel 1
Leietaker Lise flytter ut av leiligheten sin og etterlater seg en sofa, et spisebord og fire stoler. Utleier Ole sender Lise en skriftlig oppfordring om å hente møblene innen to uker. Lise svarer ikke på oppfordringen, og Ole selger møblene for 5 000 kroner. Oles kostnader i forbindelse med oppbevaring og salg av møblene er 1 000 kroner.
I dette tilfellet har Ole rett til å selge møblene, jf. § 10-4 tredje ledd. Lise har krav på å få utbetalt overskuddet fra salget, som er 4 000 kroner (5 000 kroner – 1 000 kroner).
Eksempel 2
Leietaker Kari flytter ut av leiligheten sin og etterlater seg en eske med gamle klær og sko. Utleier Per vurderer klærne og skoene som “rent skrot” og kaster dem.
I dette tilfellet har Per rett til å kaste klærne og skoene uten å varsle Kari, jf. § 10-4 første ledd.
Eksempel 3
Leietaker Lars flytter ut av leiligheten sin og etterlater seg en sykkel. Utleier Marte sender Lars en skriftlig oppfordring om å hente sykkelen innen to uker. Lars svarer at han ikke har mulighet til å hente sykkelen før om tre måneder. Marte oppbevarer sykkelen i tre måneder, og hun krever deretter at Lars betaler 500 kroner for oppbevaringen.
I dette tilfellet har Marte rett til å kreve betaling for oppbevaringen av sykkelen, jf. § 10-4 annet ledd.
Eksempel 4
Leietaker Petter flytter ut av leiligheten sin og etterlater seg en gammel kommode. Utleier Anne sender Petter en skriftlig oppfordring om å hente kommoden innen to uker. Petter svarer ikke på oppfordringen. Anne vurderer at det vil koste mer å selge kommoden enn det hun kan få for den, og hun gir derfor kommoden bort til en veldedig organisasjon.
I dette tilfellet har Anne rett til å gi bort kommoden, jf. § 10-4 tredje ledd.
Oppsummering
Husleieloven § 10-4 gir utleier en veiledning i håndteringen av etterlatt løsøre i leieforhold. Utleier har en omsorgsplikt for løsøret, men kan kaste “rent skrot” umiddelbart. Utleier skal så vidt mulig oppfordre leietaker skriftlig til å hente løsøret, og utleier kan holde løsøret tilbake inntil kostnadene med oppbevaringen er dekket. Utleier kan selge løsøret for leietakerens regning dersom kostnadene eller ulempene med oppbevaringen blir urimelige, eller dersom leietaker venter urimelig lenge med å betale kostnadene eller med å overta løsøret. Dersom det er grunn til å tro at salgssummen ikke vil dekke salgskostnadene, kan utleier i stedet rå over tingen på annen hensiktsmessig måte.