Husleieloven § 1-5: Hvem bærer risikoen for meldingen?

Husleieloven § 1-5: Når er en melding kommet frem i tide?

Innledning

I husleieforhold, som i alle andre rettsforhold, er det ofte avgjørende at partene gir hverandre meldinger innenfor gitte frister. Dette kan gjelde alt fra enkle varsler om vedlikeholdsarbeid til mer formelle erklæringer om oppsigelse eller heving av leieavtalen. Husleieloven § 1-5 regulerer risikoen for sending av slike meldinger, og fastslår at det som hovedregel er mottakeren som bærer risikoen for at en melding kommer frem i tide, dersom meldingen er sendt på en forsvarlig måte.

Denne artikkelen gir en grundig gjennomgang av husleieloven § 1-5, og utforsker dens praktiske betydning for både utleiere og leiere. Vi vil se nærmere på hva som ligger i kravet om “forsvarlig sending”, hvilke unntak som gjelder fra hovedregelen, og hvordan bestemmelsen forholder seg til andre relevante lovbestemmelser.

§ 1-5. Risikoen for sending av meldinger
Dersom en part gir melding i samsvar med loven og sender den på en måte som etter forholdene er forsvarlig, og ikke annet framgår, kan avsenderen gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer riktig fram.

Forholdet til andre paragrafer:

Paragraf 1-5 er en generell regel som kommer til anvendelse i hele husleieloven.
Paragraf 1-5 må leses i sammenheng med de konkrete bestemmelsene i husleieloven som stiller krav om at det skal gis melding, for eksempel § 2-8 om reklamasjon ved mangler.
Paragraf 1-5 må også leses i sammenheng med § 1-6 om beregning av frister.

Hovedregelen: Risikoen ligger hos mottakeren

Husleieloven § 1-5 fastslår at dersom en part sender en melding i samsvar med loven, og sender den på en måte som etter forholdene er forsvarlig, kan avsenderen gjøre gjeldende at meldingen er gitt i tide, selv om den blir forsinket eller ikke kommer frem til mottakeren. Dette innebærer at når meldingen er forsvarlig avsendt, er det mottakeren som bærer risikoen for at den kommer frem i tide og på riktig måte.

Hvilke meldinger omfattes av § 1-5?

Bestemmelsen i § 1-5 gjelder kun for meldinger som er påkrevd etter husleieloven. Dette innebærer at meldinger som har tilknytning til leieforholdet, men som ikke er regulert i loven, faller utenfor bestemmelsen. For eksempel vil en uformell avtale mellom partene om utvask av leiligheten ikke være omfattet av § 1-5, selv om avtalen skulle være inngått skriftlig.

Hva er “forsvarlig sending”?

Kravet om “forsvarlig sending” i § 1-5 innebærer at avsenderen må velge en måte å sende meldingen på som er egnet til å bringe den frem til mottakeren innen rimelig tid. Hvilken måte å sende meldingen på som er forsvarlig, vil avhenge av en rekke faktorer, blant annet:

Meldingens innhold og betydning: En viktig melding, som for eksempel en oppsigelse, bør sendes på en mer sikker måte enn en enkel forespørsel om visning av leiligheten.
Mottakerens forutsetninger: Kjenner avsenderen til at mottakeren har vansker med å motta post, for eksempel på grunn av hyppige reiser, bør meldingen sendes på en måte som tar hensyn til dette.
Vanlig praksis: I mange tilfeller vil det være naturlig å følge den praksis som er vanlig for tilsvarende meldinger. For eksempel er det vanlig å sende oppsigelser av leieavtaler rekommandert.
Tidsnød: Dersom det er kort tid igjen av en frist, bør avsenderen velge en rask og sikker måte å sende meldingen på.

Eksempler på forsvarlig sending:

Vanlig postgang: For mindre viktige meldinger, som for eksempel en forespørsel om visning av leiligheten, vil det vanligvis være tilstrekkelig å sende meldingen som vanlig brev.
Rekommandert sending: For viktige meldinger, som for eksempel en oppsigelse eller heving av leieavtalen, bør meldingen sendes rekommandert for å sikre at den kommer frem til mottakeren.
E-post: Dersom partene har avtalt å kommunisere via e-post, kan meldinger sendes på denne måten. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at e-post ikke alltid er like sikker som tradisjonell postgang.
Overlevering personlig eller ved bud: For å være helt sikker på at meldingen kommer frem, kan den overleveres personlig til mottakeren eller ved bud.

Unntak fra hovedregelen

Det finnes enkelte unntak fra hovedregelen i § 1-5 om at mottakeren bærer risikoen for at meldingen kommer frem.

Annet fremgår av loven: I enkelte tilfeller vil det fremgå direkte av lovteksten at det er avsenderen som har risikoen for at meldingen kommer frem. For eksempel fremgår det av husleieloven § 9-8 at en oppsigelse fra utleieren må være kommet frem til leieren innen en viss frist.
Avtale mellom partene: Partene kan avtale at det er avsenderen som skal ha risikoen for at meldingen kommer frem. For eksempel kan det avtales at leieren skal bekrefte mottakelsen av en oppsigelse fra utleieren.
Avtaleloven § 36: I enkelte tilfeller kan avtaleloven § 36 komme til anvendelse, dersom det vil virke urimelig å la mottakeren bære risikoen for at meldingen kommer frem. For eksempel kan det tenkes at en leier har gitt utleieren beskjed om at han midlertidig oppholder seg på et annet sted, og at utleieren likevel sender en oppsigelse til leierens faste adresse.

Forholdet til andre lovbestemmelser

Bestemmelsen i § 1-5 må leses i sammenheng med andre relevante lovbestemmelser.

Husleieloven § 1-6: Denne paragrafen regulerer beregningen av frister i husleieforhold, og fastslår at reglene i domstolsloven §§ 146, 148 og 149 skal gjelde tilsvarende.
Avtaleloven: Avtaleloven inneholder en rekke bestemmelser som kan være relevante i husleieforhold, blant annet § 36 om urimelige avtalevilkår.
Forvaltningsloven: Dersom det er et offentlig organ som er utleier, vil forvaltningsloven komme til anvendelse. Forvaltningsloven inneholder blant annet regler om forsvarlig saksbehandling og om klage på forvaltningsvedtak.

Praktiske eksempler

For å illustrere den praktiske betydningen av § 1-5, kan vi se på noen konkrete eksempler.

Eksempel 1: Oppsigelse sendt rekommandert

En utleier sender en oppsigelse av leieavtalen rekommandert til leieren. Leieren er på ferie, og henter ikke brevet på postkontoret. Fristen for å protestere mot oppsigelsen går ut mens leieren er borte.

I dette tilfellet vil oppsigelsen være gyldig, selv om leieren ikke har mottatt den. Utleieren har sendt oppsigelsen på en forsvarlig måte, og det er leieren som bærer risikoen for at han ikke har hentet brevet på postkontoret.

Eksempel 2: Varsel om vedlikeholdsarbeid sendt som vanlig brev

En utleier sender et varsel om vedlikeholdsarbeid som vanlig brev til leieren. Brevet kommer ikke frem. Leieren er hjemme, og har ikke mottatt andre meldinger om at posten ikke er kommet frem.

I dette tilfellet vil utleieren kunne hevde at han har sendt varselet på en forsvarlig måte, og at det er leieren som bærer risikoen for at brevet ikke har kommet frem. Det kan imidlertid tenkes at retten vil komme til et annet resultat, dersom det er snakk om et viktig varsel, for eksempel om arbeid som vil medføre betydelig ulempe for leieren.

Eksempel 3: Melding sendt til feil adresse

En utleier sender en melding til feil adresse. Leieren har ikke gitt utleieren beskjed om at han har flyttet.

I dette tilfellet vil meldingen ikke være gyldig. Utleieren har ikke sendt meldingen på en forsvarlig måte, og kan ikke hevde at det er leieren som bærer risikoen for at meldingen ikke har kommet frem.

Oppsummering

Husleieloven § 1-5 er en viktig bestemmelse som regulerer risikoen for sending av meldinger i husleieforhold. Bestemmelsen fastslår at det som hovedregel er mottakeren som bærer risikoen for at en melding kommer frem i tide, dersom meldingen er sendt på en forsvarlig måte. Det finnes imidlertid enkelte unntak fra hovedregelen, blant annet der annet fremgår av loven, der partene har avtalt noe annet, eller der avtaleloven § 36 kommer til anvendelse.

For å unngå tvist om hvorvidt en melding er kommet frem i tide, bør avsenderen alltid velge en måte å sende meldingen på som er egnet til å bringe den frem til mottakeren innen rimelig tid. For viktige meldinger, som for eksempel en oppsigelse eller heving av leieavtalen, bør meldingen sendes rekommandert.