1. Innledning
Ot.prp. nr. 74 (2007-2008) foreslår en rekke endringer i husleieloven, med det formål å forbedre balansen mellom utleiers og leiers rettigheter og plikter. Proposisjonen tar opp flere sentrale problemstillinger knyttet til depositum, vedlikeholdsansvar, opptak i husstanden, fremleie og utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet. I denne artikkelen vil jeg gi en oversikt over de viktigste forslagene og drøfte noen av de mest sentrale rettslige problemstillingene.
2. Sentrale endringsforslag
- Depositum: Det foreslås flere endringer i depositumsreglene, blant annet at utleier ikke lenger kan få utbetalt skyldig leie uten at leieren varsles på forhånd. Videre skal det som hovedregel opprettes én depositumskonto per leieforhold, for å sikre bedre kontroll og oversikt.
- Vedlikeholdsansvar: Det foreslås en presisering av ansvarsfordelingen for vedlikehold av røykvarslere og brannslukkingsutstyr, hvor utleier har ansvar for anskaffelse og leier for funksjonskontroll.
- Opptak i husstanden og fremleie: Det foreslås en innstramming i adgangen til opptak i husstanden og fremleie, særlig i tilfeller der dette kan føre til overbefolkning av boligen.
- Utleie til vanskeligstilte: Det foreslås en ny bestemmelse som skal gjelde for utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet. Bestemmelsen åpner for å inngå tidsbestemte leieavtaler av kortere varighet enn tre år, samt å avtale begrensninger i adgangen til opptak i husstanden og fremleie.
3. Utvalgte problemstillinger
- Depositum: Endringene i depositumsreglene er ment å styrke leierens rettssikkerhet, ved å sikre at leieren får mulighet til å protestere mot utleiers krav før depositumet utbetales. Dette kan imidlertid føre til økte administrative kostnader for utleier.
- Overbefolkning: Begrepet “overbefolkning” kan være vanskelig å definere presist, og det kan oppstå tvil om når en bolig kan anses som overbefolket. Proposisjonen legger opp til en konkret helhetsvurdering, hvor det blant annet skal legges vekt på boligens størrelse og antall beboere.
- Utleie til vanskeligstilte: Den nye bestemmelsen om utleie til vanskeligstilte på boligmarkedet gir utleier større fleksibilitet, men reiser også spørsmål om forholdet til internasjonale menneskerettigheter. Det er særlig adgangen til å inngå korttidskontrakter som kan være problematisk, da dette kan være i strid med retten til respekt for privatliv og familieliv, samt forbudet mot diskriminering.
4. Forholdet til internasjonale menneskerettigheter
Proposisjonen legger vekt på at endringene i husleieloven ikke skal være i strid med Norges forpliktelser etter internasjonale menneskerettigheter. Det er særlig Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK) og FNs konvensjon om økonomiske, sosiale og kulturelle rettigheter (ØSK) som er relevante i denne sammenhengen.
EMK artikkel 8 beskytter retten til respekt for privatliv og familieliv, hjem og korrespondanse. Begrensninger i leierens rettigheter, som for eksempel adgangen til å inngå korttidskontrakter, kan være i strid med denne bestemmelsen.
ØSK artikkel 11 anerkjenner retten for enhver til en tilfredsstillende levestandard, herunder tilfredsstillende bolig. En utstrakt bruk av korttidskontrakter kan være problematisk i forhold til denne bestemmelsen, da det kan hindre vanskeligstilte i å oppnå en stabil og trygg bosituasjon.
5. Avslutning
Endringene i husleieloven som foreslås i Ot.prp. nr. 74 (2007-2008) er et forsøk på å modernisere og forbedre loven, slik at den bedre ivaretar både utleiers og leiers interesser. Det gjenstår å se hvordan de foreslåtte endringene vil fungere i praksis, og om de vil bidra til å oppnå de boligpolitiske målene om at alle skal kunne bo godt og trygt.
Kildehenvisninger:
- Ot.prp. nr. 74 (2007-2008) Om lov om endringer i husleieloven
- Rundskriv H-08/02 om kommunale husleigeforhold
- Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK)
- FNs konvensjon om økonomiske, sosiale og kulturelle rettigheter (ØSK)