Håndverkertjenester i borettslag og sameier

Innholdsfortegnelse

Håndverkertjenester i borettslag og sameier: Regler og ansvar

Håndverkertjenesteloven gjelder også i borettslag og sameier, men styret har ofte ansvar for avtaler og reklamasjoner. Beboere kan ha egne rettigheter ved arbeid i egen leilighet.

Borettslag og sameier benytter seg ofte av håndverkertjenester, både for vedlikehold av
fellesarealer og for arbeid i den enkelte bolig. Men hvilke regler gjelder for slike
tjenester, og hvem har ansvaret for avtaler, reklamasjoner og eventuelle tvister? Denne
artikkelen gir en grundig innføring i håndverkertjenesteloven i borettslag og sameier,
og forklarer rettigheter og plikter for både styret og beboere.

Introduksjon

Borettslag og sameier er en vanlig boform i Norge, og representerer en betydelig del av
den norske boligmassen. For å sikre et godt bomiljø og vedlikeholde eiendommen, er det
ofte nødvendig å benytte seg av håndverkertjenester. Dette kan være alt fra enkle
reparasjoner til omfattende renoveringsprosjekter. I slike tilfeller er det viktig å
kjenne til de juridiske rammene som regulerer forholdet mellom borettslaget/sameiet,
tjenesteyteren og den enkelte beboer.

Håndverkertjenesteloven: Gjelder også i borettslag og sameier

Håndverkertjenesteloven, formelt kalt “Lov om håndverkertjenester m.m. for forbrukere”,
gjelder også for håndverkertjenester i borettslag og sameier. Loven regulerer
forholdet mellom forbrukere og tjenesteytere, og i denne konteksten vil
borettslaget/sameiet ofte opptre som forbruker.

Styrets ansvar

Styret i et borettslag eller sameie har et overordnet ansvar for å forvalte
eiendommen på en forsvarlig måte. Dette innebærer blant annet å sørge for
nødvendig vedlikehold og reparasjoner. Styret har derfor vanligvis ansvaret for å
inngå avtaler med håndverkere for arbeid på fellesarealer.

Eksempler:

  • Vedlikehold av tak, fasade og fellesarealer

  • Reparasjon av heis og ventilasjonsanlegg

  • Installasjon av nye fellesanlegg, f.eks. ladestasjoner for elbiler

Beboernes rettigheter

Beboere i borettslag og sameier har også rettigheter etter håndverkertjenesteloven,
særlig når det gjelder arbeid i egen leilighet.

Eksempler:

  • Reparasjon av bad og kjøkken

  • Installasjon av nye hvitevarer

  • Oppussing av stue og soverom

Avtaleinngåelse: Skriftlig avtale er avgjørende

Uavhengig av om det er styret eller en beboer som bestiller en håndverkertjeneste, er
det avgjørende å inngå en skriftlig avtale med tjenesteyteren. En skriftlig avtale
gir en bedre bevissikring enn en muntlig avtale, og reduserer risikoen for
misforståelser og tvister.

Innhold i avtalen

Avtalen bør inneholde følgende punkter:

  • Partenes identitet: Navn og kontaktinformasjon på borettslaget/sameiet eller
    beboeren, og på tjenesteyteren.

  • Beskrivelse av tjenesten: En detaljert beskrivelse av arbeidet som skal
    utføres, inkludert materialvalg, spesifikasjoner og eventuelle tegninger.

  • Pris: Avtalt pris eller prisoverslag, og hva prisen inkluderer (f.eks.
    materialer, reisekostnader).

  • Tidsfrist: Avtalt tidspunkt for oppstart og ferdigstillelse av arbeidet.

  • Betalingsvilkår: Hvordan og når betalingen skal skje (f.eks.
    forskuddsbetaling, delbetaling, betaling ved ferdigstillelse).

  • Eventuelle garantier: Beskrivelse av eventuelle garantier som
    tjenesteyteren gir på arbeidet.

Reklamasjon: Felles ansvar for styret og beboere

Både styret og beboere har en plikt til å reklamere overfor tjenesteyteren dersom
det oppstår feil eller mangler ved en håndverkertjeneste.

Styrets reklamasjonsplikt

Styret har en plikt til å reklamere på vegne av borettslaget/sameiet dersom det
oppstår feil eller mangler ved arbeid på fellesarealer.

Beboernes reklamasjonsplikt

Beboere har en plikt til å reklamere dersom det oppstår feil eller mangler ved
arbeid i egen leilighet.

Reklamasjonsfrister

Forbrukeren har en absolutt reklamasjonsfrist på to år for arbeid på ting og
fem år for arbeid på fast eiendom, jf. håndverkertjenesteloven § 22 annet ledd.
Fristen løper fra det tidspunkt da oppdraget må anses avsluttet.

Fremgangsmåte ved reklamasjon

Reklamasjonen bør være skriftlig, og bør inneholde:

  • Identifikasjon av partene

  • Beskrivelse av tjenesten

  • Beskrivelse av mangelen eller forsinkelsen

  • Krav (retting, prisavslag, heving)

  • Fristen for tjenesteyteren til å svare

Send reklamasjonen rekommandert, slik at du har bevis for at den er mottatt.

Tvisteløsning: Forbrukerrådet og Forliksrådet

Dersom det oppstår en tvist mellom borettslaget/sameiet eller en beboer og en
tjenesteyter, bør partene først forsøke å finne en løsning i minnelighet.

Forbrukerrådet

Forbrukerrådet kan bistå med veiledning og mekling. Forbrukerrådet kan også
hjelpe med å utforme en forliksklage.

Forliksrådet

Dersom mekling ikke fører frem, kan tvisten bringes inn for Forliksrådet.
Forliksrådet er et lavterskeltilbud for tvisteløsning, og er et rimeligere og
mindre formelt alternativ til domstolene.

Fremgangsmåte:

  • Send en skriftlig forliksklage til Forliksrådet i den kommunen hvor
    tjenesteyteren er bosatt.

  • Forliksrådet vil behandle klagen, og innkalle partene til mekling.

  • Dersom mekling ikke fører frem, vil Forliksrådet avsi en dom i saken.

Forliksrådets dom: Forliksrådets dom er rettslig bindende for partene, og kan
tvangsinndrives. Partene kan anke dommen til tingretten.

Særlig om arbeid i den enkelte bolig

Når det gjelder håndverkertjenester i den enkelte bolig i et borettslag eller
sameie, er det noen særlige forhold som er verdt å merke seg:

Styrets godkjenning

I noen tilfeller kan det være nødvendig å innhente styrets godkjenning før en
beboer kan utføre arbeid i egen leilighet. Dette gjelder typisk for arbeid som
kan påvirke fellesarealer eller andre beboere, f.eks. endringer i bærende
konstruksjoner, røropplegg eller elektrisk anlegg.

Fordeling av ansvar

Ansvaret for feil og mangler ved arbeid i den enkelte bolig vil avhenge av hvem
som har bestilt tjenesten. Dersom styret har bestilt tjenesten på vegne av
borettslaget/sameiet, vil borettslaget/sameiet være ansvarlig. Dersom beboeren
selv har bestilt tjenesten, vil beboeren være ansvarlig.

Forsikring

Det er viktig å avklare forsikringsansvaret ved arbeid i den enkelte bolig.
Tjenesteyteren skal ha ansvarsforsikring som dekker skader han forårsaker i
forbindelse med utførelsen av tjenesten. Beboeren bør også sjekke om hans
egen innboforsikring dekker eventuelle skader som oppstår i forbindelse med
arbeidet.

Oppsummering

Håndverkertjenesteloven gjelder også i borettslag og sameier, og gir både
styret og beboere rettigheter og plikter. Det er viktig å inngå skriftlige
avtaler, reklamere ved feil og mangler, og søke bistand fra Forbrukerrådet
eller Forliksrådet ved tvister. Ved arbeid i den enkelte bolig er det
særlig viktig å avklare styrets godkjenning, fordeling av ansvar og
forsikringsdekning.

Vi kan hjelpe deg, og sørge for at du får hjelp fra en dyktig advokat dersom saken din egner seg til det. Tilbudet er helt gratis og uforpliktende.

Innholdsfortegnelse

Vi kan hjelpe deg, og sørge for at du får hjelp fra en dyktig advokat dersom saken din egner seg til det. Tilbudet er helt gratis og uforpliktende.